Una de las consecuencias que nos ofreció la crisis inmobiliaria fue la apertura hacia un sector más profesionalizado, con nuevas reglas de juego, sobre todo en el control de los procesos.
Una de ellas es la monitorización de proyectos inmobiliarios o Project & Loan Monitoring, una figura que ha ido cobrando protagonismo en los últimos años hasta convertirse en un servicio prácticamente ineludible en el desarrollo de las nuevas promociones de viviendas.
El origen del Project Monitoring en España surgió durante los años de la profunda crisis que sufrió el sector inmobiliario, posteriores al año 2008, justo después del boom de la construcción entre los años 2002 y 2007. Fueron las propias entidades financieras las que quisieron contar con mecanismos de supervisión efectivos, en todo el ciclo promotor y constructor, después de detectar ciertas actitudes irresponsables mientras duró el boom o burbuja inmobiliaria.
El Project Monitoring surge en este contexto como un servicio de control durante todo el proceso de la promoción inmobiliaria, capaz de prever y detectar de forma temprana situaciones de riesgo actuales o potenciales, que permitan adoptar las medidas correctoras necesarias para lograr los objetivos iniciales.
Como los bancos no cuentan con departamentos internos especializados en la monitorización de proyectos inmobiliarios, necesitan que agentes externos (consultorías especializadas) hagan esa labor, actuando de alguna manera como si fueran “sus ojos” en el desarrollo de las promociones. También las sociedades cooperativas, los fondos de inversión y las propias promotoras, solicitan servicios de Project Monitoring como medida de control y transparencia.
¿EN QUÉ CONSISTE?
El Project Monitoring es una herramienta para gestionar el riesgo de la inversión se realiza un control de los aspectos más importantes que intervienen en el proceso de promoción, desde el momento de la adquisición del suelo hasta la entrega final del inmueble. El objetivo final es tener la certeza de que las disposiciones de crédito se destinan a cubrir gastos generados en la promoción correspondiente, asegurar la viabilidad del proyecto y que el resto de los trámites técnicos administrativos, necesarios para la finalización y comercialización, se desarrollan con normalidad.
Un correcto ejercicio de estas funciones requiere que la consultoría sea independiente de los principales protagonistas que intervienen en las promociones, es decir, las entidades financieras y los promotores.
Actualmente, lo correcto y necesario es que las entidades exijan a sus clientes promotores contar con este servicio para la firma del préstamo promotor. Para ello previamente y con carácter general homologan a una serie de consultoras que pueden realizar este trabajo y establecen el contenido e incluso el formato y el protocolo a seguir en los informes que se van a emitir.
VIABILIDAD DE LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS
El trabajo comienza con la elaboración de un informe inicial (Due Diligence), concebido como una auditoría previa en la que se analiza la viabilidad del proyecto en su conjunto analizando aspectos técnicos, administrativos, económicos y de mercado. Se incide especialmente en el análisis de la viabilidad económica, con propuestas que puedan minimizar situaciones de riesgo con posibles consecuencias indeseadas.
Posteriormente, se procede a la monitorización del desarrollo de las obras a través de informes periódicos, habitualmente mensuales, que se entregan al promotor y, previa autorización de éste, también a la entidad financiera. Este reporte se realiza durante el período de obras, que tiene una duración media de entre 16 y 18 meses.
Una vez acabada la obra se emite un informe final que refleja la situación de la promoción para la entrega de las viviendas, identificando posibles riesgos aún latentes, así como una revisión del cierre económico.
USUARIOS
Los destinatarios habituales de los proyectos de monitorización son:
– ENTIDADES FINANCIERAS. Para el control de los flujos destinados a la financiación del proyecto.
– COMPAÑIAS ASEGURADORES. Avales y Seguros de cantidades entregadas a cuenta. Para liberalización de fondos garantizados.
– INVERSORES Y SOCIEDADES PATRIMONIALES. Para control y seguimiento de inversiones en construcción. Seguimiento de puesta en valor.
– INSTITUCIONES PÚBLICAS. Para control y seguimiento de fondos de proyectos subvencionados.
CONTROL Y PROCEDIMIENTO NECESARIO
Desde que se apreciaran los primeros signos de reactivación de la actividad promotora hace aproximadamente tres años, el Project Monitoring se ha ido abriendo camino hasta convertirse en una herramienta indispensable para el control del riesgo, salvando la reticencia inicial de promotores tradicionales, reacios a asumir esta nueva figura de control que, además, les suponía un gasto añadido.
En la actualidad, esta práctica ha logrado consolidarse. Todas las entidades han apostado, en mayor o menor medida, por el negocio promotor incorporándolo a sus estrategias de negocio y han elegido el Project Monitoring como soporte imprescindible de control hasta el punto de que está presente en la mayoría de las operaciones inmobiliarias. No solo aplica al desarrollo de promociones de vivienda, también se realiza para otros activos de inversión, como hoteles, naves industriales, residencias, explotaciones hortofrutícolas, etc.
COSTE
El coste final del Project Monitoring es proporcional al tamaño de la promoción, y suele ser inferior al 0.5% del total de la inversión, una cantidad minúscula si se tiene en cuenta la seguridad financiera que aporta a la operación.
CAPACIDADES Y CONSEJOS QUE OFRECE:
- Competencia del constructor, su equipo y cualquier proyecto propuesto.
- Sistemas de gestión.
- Tasaciones financieras.
- Acuerdos de desarrollo, finanzas, consultoría y construcción.
- Costes y programas de construcción
- Diseño y calidad de construcción.
RESUMEN
En pocas palabras, la finalidad de este procedimiento es que la obra avance, garantizando la salida y entrada de las disposiciones del crédito. De un lado, verificando las certificaciones; de otro, constatando que el dinero va al destinatario correcto y no se utiliza para otra finalidad. Es más, no sería la primera vez que nos encontrásemos ante un escenario de insolvencia por parte de la constructora. Con una gestión adecuada del riesgo, a través de esta herramienta se puede llevar a buen término la obra.
