La banca estará obligada a depositar las condiciones generales de las hipotecas antes de comercializarlas

Los bancos tendrán ya, hecha efectiva la nueva Ley Hipotecaria, la obligación «clara, concreta y terminante» de depositar los formularios con las condiciones generales de los préstamos y créditos hipotecarios antes de comercializarlos o se enfrentarán a una sanción.

En una disposición publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) firmada por el director general de los registros y del notariado, Pedro José Garrido Chamorro, da explicación a varias cuestiones relativas a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que entró en vigor el pasado domingo 16 de junio.

El director general sostiene que la nueva ley plantea una serie de dudas interpretativas que considera preciso aclarar con carácter preliminar en la medida posible, tachando la cuestión de «complicada».

«El depósito de las condiciones generales de contratación antes de su comercialización es una obligación del prestamista cuyo incumplimiento tendría como único alcance el sancionador», según recoge el documento.

En este sentido, el notario deberá controlar al autorizar la escritura del préstamo hipotecario y el registrador de la propiedad al inscribirla, el mero hecho de que efectivamente el banco ha procedido previamente a practicar dicho depósito. En caso de que no se haya producido, se notificará al Ministerio de Justicia y la entidad será sancionada con multa del tanto al duplo de la cuantía de cada contrato por la Administración del Estado.

El director general de los registros y del notariado explica que este control notarial y registral no tendrá coste económico alguno, ya que el registro de la información será público y de acceso gratuito para todos los que tengan interés en consultarlo. «Esto agrava la carga o deber de diligencia del notario y del registrador, quienes deberán realizar la comprobación del previo depósito de las condiciones generales», como así reconoce.

No obstante, Pedro José Garrido indica que la entidad financiera podrá optar entre depositar cada uno de los íntegros modelos de contrato que emplea en sus operaciones, incluyendo en ellos las distintas alternativas que para cada una de las cláusulas se puedan emplear, o bien depositar formularios de cláusulas ordenados por materias o por cualquier otro criterio, como las relativas a la entrega de capital, el tipo de interés aplicable o comisiones de vencimiento anticipado.

 

Sería interesante dar flexibilidad a las condiciones para adaptar las hipotecas a los clientes

También añade en la disposición, que «Los contratos de un préstamo hipotecario requieren de la suficiente flexibilidad para configurar y adaptar cada contrato a las específicas circunstancias y necesidades de cada cliente y dar así una mayor eficiencia en el funcionamiento de los mercados”.

De este modo, si los contratos no se limitan a una simple utilización y rellenado de un modelo preestablecido, sino que se pueden adaptar con flexibilidad a las necesidades que se planteen, ocurrirá que entre las cláusulas se encuentren insertadas algunas que se apartan de las condiciones generales que se han depositado.

Lo habitual será que esto ocurra en los préstamos concedidos por bancos pequeños, cajas de ahorros locales o préstamos a favor de personas físicas que, por la complejidad de su situación e intereses financieros, llegan a acuerdos especiales con la entidad que financia su operación.

En este caso, la determinación de la eventual nulidad de una cláusula fuera de las condiciones generales depositadas solo será competencia de la autoridad judicial, por lo que queda fuera del ámbito de control de legalidad notarial y de la calificación registral.

 

El Gobierno concede un mes y medio más a la banca para remitir la documentación a las plataformas notariales

Por otro lado, el Gobierno, a través del Ministerio de Justicia, ha concedido un mes y medio más de plazo –hasta el próximo 31 de julio– a los bancos en lo que respecta a la obligatoriedad de la remisión telemática de la documentación de los préstamos hipotecarios a las plataformas notariales, una decisión que se ha tomado a solo dos días de la entrada en vigor de la nueva ley sobre créditos inmobiliarios.

Justicia ha explicado que esta instrucción tiene como objetivo evitar que se paralicen las operaciones de préstamos al no haberse completado la conexión informática de las plataformas telemáticas de «algunas» entidades de crédito para la remisión de la información precontractual de las notarías.

En la nota enviada este viernes, el Ejecutivo señala que, en cualquier caso, los contratos que se firmen durante este periodo de moratoria deberán garantizar la libre elección del notario por parte del cliente, así como asegurar la fehaciencia de la fecha de entrega de sus ofertas vinculantes, un requisito que considera de importancia «primordial», ya que la escritura pública solo puede firmarse una vez transcurrido un plazo de diez días desde entonces.

Durante este plazo, el notario deberá asesorar «pormenorizadamente» al cliente sobre las cláusulas del contrato que se dispone a firmar y hacerlo constar en acta.

Al mismo tiempo, Justicia ha aprobado una segunda instrucción en la que explica cómo se deben firmar las operaciones cuya oferta vinculante se haya entregado con los requisitos de la ley vigente pero que vayan a elevarse a escritura pública tras la entrada en vigor de la nueva. En este caso, solo podrán formalizarse con efectos de la normativa anterior en los que se acredite que el prestatario ha aceptado antes del domingo. Si no se acredita, se aplicará la nueva normativa.

Con todo, esta moratoria no generará problema alguno a los consumidores, al poderse utilizar como cauce el soporte papel o el correo u otros medios informáticos que reúnan las medidas de seguridad.

Fuente: Agencia Europa Press

 

Instrucciones de la DGRN ante la entrada en vigor de la Ley de contratos de crédito inmobiliario

Han sido tres Instrucciones de la DGRN las que han precedido inmediatamente a la entrada en vigor, el pasado domingo 16 de junio, de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Una sobre el depósito de las condiciones generales de la contratación y su reflejo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad. Y otras dos relativas a la moratoria en el envío telemático de documentación hipotecaria y a los préstamos negociados antes de la entrada en vigor de la nueva ley pero escriturados después, respectivamente: