Más hipotecas a tipo fijo que variable. ¿Miedo o interés?

Según se desprende de los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en cuestión de modificaciones en las condiciones hipotecarias, de los sufridos prestatarios, del mes de septiembre de 2020, son las siguientes:

  • Se han producido un total de 6.946 novaciones -modificaciones de los créditos producidos con la misma entidad financiera-, lo que supone un aumento del 211,8% respecto al mismo mes de 2019.
  • Además, el número de operaciones firmadas que han servido para cambiar de entidad suman 1.187, un 64,2% más que en septiembre del año pasado.
  • El de las hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado, sube por su parte un 70%.

 

MIEDO

Quizá los ciudadanos piensen que los tipos de referencia (Euribor por ejemplo, con record del  -0,47% en noviembre) ya no puedan bajar más, y apuesten por quedarse con un buen interés fijo, pues en este periodo de tiempo se han cambiado-según el INE- más hipotecas de interés variable a fijo que al revés.

Así, según el INE, el 34% de los cambios se deben a las modificaciones en los tipos de interés:

  • Porcentaje de cambio de condiciones de hipotecas a interés fijo aumenta del 16,2% al 38,5%.
  • Porcentaje de cambio de hipotecas a interés variable disminuye del 83,2% al 60,5%.

Otro dato importante es que tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo disminuye 1,3 puntos y el de las hipotecas a tipo variable baja 0,9 puntos.

 

INTERÉS

Los expertos piensan, que debido a la actual y persistente mala situación económica producida por la pandemia, y a los también insistentes estímulos por parte de la UE, los tipos se mantendrán o bajarán incluso durante algún año más. También es cierto que dada la dicha situación, los bancos endurecerán las condiciones de acceso a las hipotecas y aumentarán los diferenciales.

La evolución de las condiciones de las hipotecas firmadas en España ha ido girando hacia una mayor presencia del tipo fijo, notablemente influenciada por los propios bancos, ya que algunos de estos prestamistas no contemplan ni siquiera la variable. Según los datos del INE, ha habido meses que incluso las hipotecas fijas han superado en porcentaje a las variables. En septiembre, las de tipo fijo fueron el 44% del total.

No deberíamos tener exceso de prudencia, ya que cambiar la hipoteca de tipo variable a fijo o negociar un cambio de entidad es una de las acciones que podrían hacer reducir la factura mensual de la vivienda en un momento determinado.  Debemos tener claro que en la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito inmobiliario se permite el cambio en cualquier momento de tipo variable a tipo fijo según su artículo 23.6:

“En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.

Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.”

 

CAMBIOS

Para todos aquellos que tengan dudas acerca de sus miedos o de los intereses de los banqueros, el BCE quiere poner un nuevo paracaídas en previsión de “irregularidades” futuras en el Euribor.

El Banco Central Europeo (BCE) considera que la tasa de interés €STR, que es el nuevo tipo de interés sin riesgo a corto plazo del euro, es apropiada como alternativa al Euribor, en caso de que ésta última no esté disponible.

Según los miembros del comité ejecutivo del BCE: «la tasa €STR es un candidato ideal para esta transición» y puede ayudar a los mercados a crear alternativas en caso de que Euribor deje de existir.

El Euribor es el tipo de interés al que se prestan los bancos de la zona del euro entre sí en el mercado interbancario y puede aplicarse a corto, medio y largo plazo. Se publica para distintos períodos: un año, que el que se usa de referencia en las hipotecas en España, 9 meses, 6 meses, 3 meses, 1 mes, 3 semanas, 2 semanas, 1 semana.

El BCE ha iniciado recientemente una consulta pública a los bancos y fondos de inversión sobre las alternativas al Euribor y espera respuestas hasta el 15 de enero de 2021.

€STR está diseñada para «cumplir los requerimientos que se consideran esenciales para una tasa de interés alternativa, es robusta y fiable, es simple en la construcción y se determina de una forma transparente, con una autoridad neutral en el mercado, el BCE, que actúa como administrador», según el BCE.

La metodología que se utiliza para calcular €STR refleja correctamente los movimientos en el mercado de dinero no garantizado a un día y mide apropiadamente los intereses que sustenta.

Desde el 2 de octubre de 2019, cuando el BCE comenzó a publicar esta tasa, €STR ha determinado también el nivel de Eonia (Euro OverNight Index Average), la tasa de interés de referencia a un día para el euro a la que se prestan los bancos.

El Eonia se calcula a partir de operaciones reales en el mercado interbancario, actuando el BCE como agente de cálculo designado por el administrador.

Hasta el 3 de enero de 2022, el BCE publicará el Eonia y la tasa €STR, pero a partir de entonces publicará sólo la tasa €STR.

€STR, que es el acrónimo de Euro Short Term Rate, se basa sólo en información estadística del mercado de dinero y refleja el coste de los préstamos mayoristas a un día sin garantías de los bancos de la zona del euro. El BCE calcula un diferencial fijo entre €STR y Eonia de 8,5 puntos básicos, por lo que la tasa Eonia es ahora €STR más 8,5 puntos básicos.

 

Hasta el momento no han quedado claras las posiciones de los participantes del mercado, a favor del EONIA o del €STR. Se espera de cualquier manera hacer una transición calmada en el próximo 2021.