PRIMA DE RIESGO DEL SECTOR HOTELERO
Es una clase de activo todavía poco reconocida por su especialidad y falta de trayectoria. La elección del operador es un factor esencial de la rentabilidad.
Existen diferentes clases de hoteles: urbanos, turísticos, de negocios o de bajo precio, entre otros, que requieren operadores especializados y están afectados por diferentes variables macroeconómicas y operativas.
Los inversores en hoteles suelen contratar un operador que explota el hotel. El alquiler suele ser, en la mayoría de los casos, u porcentaje del resultado de explotación, aunque en los mejores activos también son frecuentes los alquileres mínimos garantizados.
El resultado de explotación es diferente en función del precio de la habitación y la ocupación media, Lo realmente complicado es mantener ratios de ocupación media superiores al 70%. Existen otros ingresos complementarios que pueden tener gran importancia en el reconocimiento del hotel o en la cuenta de resultados, como los banquetes, el restaurante, la lavandería, el gimnasio, los masajes, etc.
El mantenimiento adecuado del activo es una partida esencial de la cuenta de resultados y su correcta imputación es esencial para garantizar al propietario que el deterioro derivado del uso se ha tenido en cuenta. Los gastos operativos y variables son de tal importancia, que incluso pueden resultar en pérdidas operativas. Esta es la razón por la que los inversores prefieren trasladar este riesgo al operador y limitar su riesgo al ingreso por arrendamiento.
Las características generales de los hoteles como activos de inversión son:
- Retorno directo bajo.
Uno de los indicadores más conocidos es el Retorno sobre la Inversión (o ROI, abreviatura del término inglés Return on Investment). Como el propio nombre sugiere, el ROI permite saber cuánto dinero la empresa pierde o gana con las aplicaciones hechas en diferentes canales. El ROI es un indicador que permite saber cuánto dinero la empresa perdió o ganó con las inversiones hechas.
- Renta variable alta, aunque volátil.
Como es natural, la renta variable representa más riesgo, debido a la incertidumbre a la hora de conseguir rentabilidad. Esta incertidumbre también se hace notar en la cotización de los activos en el mercado, la renta variable suele ser más volátil.
Por ello, los inversores exigen que los rendimientos sean superiores en la renta variable o canalizarán su dinero hacia los títulos de renta fija. Este plus de rentabilidad se denomina precisamente “prima de riesgo”.
- Revalorización media.
Una revalorización, es la diferencia positiva entre el valor justo de mercado de un activo y su coste original, menos la depreciación. Las revalorizaciones se reconocen directamente en el patrimonio neto y por lo tanto no afectarán a la cuenta de resultados.
- Riesgo (volatilidad) alto.
La volatilidad financiera simplemente es una manera de medir el riesgo. La capacidad que tiene un activo de fluctuar en los mercados financieros y que su rentabilidad cambie (a favor o en contra). Mide las variaciones que afectan a la rentabilidad y/o precio de un activo con respecto a su media en un período de tiempo.
Suele venir expresada como un porcentaje que indica cuánto puede variar la rentabilidad y/o precio de un activo según los datos históricos. Teniendo la media aritmética de las rentabilidades como base.
Pese al entorno tan incierto generado por la COVID-19, el inversor institucional sigue teniendo un gran interés por incrementar su posición en el sector hotelero europeo y,
en especial, en los países del Mediterráneo pertenecientes a la UE.
Los expertos vaticinan que el sector volverá a niveles de 2019 sobre el año 2024. La recuperación se espera lenta porque, la crisis ha impactado especialmente en la capacidad aérea. Además, cabe apuntar que se recuperarán antes los volúmenes que la rentabilidad.
Suponen que se ha recuperado más del 60% de actividad turística que había en 2019. Son 36.000 millones de euros más que el año pasado. El PIB turístico, el peso del sector sobre la economía española, asciende a un 7,4%, frente al 5% del año pasado, pero aún lejos del 12,5% previo a la crisis.
