El asunto a comentar viene al caso de las incorrecciones y falta de rigor en los análisis previos e investigaciones acerca de bienes inmuebles, realizadas en los Registros de la Propiedad.
Los medios legales para la obtención de información por parte del Registro son la nota simple informativa y la certificación. Para un estudio previo podría valernos la nota simple informativa, la cual es más asequible de conseguir.
La nota simple informativa expresa la identidad de la finca y del titular, es un extracto breve de los asientos también vigentes, identidad de los titulares, de los derechos vigentes inscritos sobre la misma, su extensión, naturaleza y limitaciones, así como prohibiciones y restricciones que afecten a éstos y a sus derechos inscritos. Lo justo para ubicar la información necesaria sobre el bien.
Hay que saber que la nota simple informativa es un medio no fehaciente de publicidad, por lo que en caso de que el proyecto pase a un estadio más serio habría que solicitar una certificación que, firmada por el registrador, da fe del contenido del Registro.
Hay que tener claro que únicamente el titular inscrito es el que puede transmitir, ya que así lo exige el principio de tracto sucesivo, y para ello se crea la figura del Registro, para dar las garantías necesarias a las transmisiones patrimoniales, siempre, claro, salvo disposición judicial.
La comprobación registral de cargas, algo importantísimo en estos tiempos tan convulsos, viene recogida en el Decreto de 29 de diciembre de 1994 sobre Coordinación de Notarías y registros en materia de seguridad del tráfico inmobiliario. Este es un instrumento de suma eficacia para el hallazgo de la existencia de cargas y limitaciones sobre el bien.
Tenemos que tener claro, a la hora de averiguar las cargas sobre la finca, la diferencia entre:
-Actos urbanísticos inscribibles en el Registro de la Propiedad (art. 1 RD 1093/1997), como los propiamente regulados por el RD, los actos de ejecución (Actos de aprobación de los expedientes de ejecución del planeamiento cuando supongan la modificación de las fincas registrales afectadas por el Plan, etc.), las cesiones de terreno con carácter obligatorio, transferencias de aprovechamiento urbanístico, las condiciones especiales de concesión de licencias en los términos previstos en las leyes, expedientes de disciplina urbanística, recursos contencioso-administrativos (anulación de los planes de ordenación, licencias, etc.), las sentencias firmes, y cualquier otro acto administrativo que modifique el dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la descripción de éstas.
-Títulos inscribibles con carácter general según el art.2 del RD 1093/1997, los que tengan su origen en negocios o contratos entre particulares, los mandamientos del Juez o Tribunal y las certificaciones administrativas, salvo los casos en que la legislación establezca otra cosa.
Solo recordar que los Registros se llevan mediante libros oficiales que constituyen el archivo, y en ellos se inscriben los asientos y anotaciones preventivas de demanda, embargo, etc…, las cancelaciones, las notas marginales y menciones marginales.
