A

Activo de renta fija: Instrumento financiero cuyo rendimiento futuro es conocido con certeza de antemano, con independencia de los resultados obtenidos por la entidad emisora.

Activo de renta variable: Instrumento financiero cuyo rendimiento futuro no es fijo ni conocido con certeza de antemano, sino que está vinculado a los resultados económicos de la entidad emisora.

Actualización de una tasación (Definición ECO): es toda revisión de una tasación anterior, emitida por la misma entidad tasadora antes de transcurrir dos años desde su fecha de emisión, en la que con referencia a la tasación anterior, se modifiquen las advertencias, los condicionantes o cualquiera de los valores que figuren en ella. Este plazo será de dos años.

AHE: Asociación Hipotecaria Española.

Alquiler: cesión de uso de un bien  a otra persona a cambio de un precio. Su existencia obliga a calcular el Valor de Actualización de rentas del inmueble en la tasación.

Alquiler con opción de compra: derecho a comprar un bien del que se ostenta la cesión del uso, en una fecha futura por el precio pactado.

Anejo: elemento secundario, que puede estar agregado o no, tanto física como jurídicamente al elemento principal que se valora. Ejemplo: plaza de garaje, trastero. Se valoran dentro del mismo informe de tasación que el elemento principal.

Anticresis: Contrato por el cual el deudor permite que su acreedor pueda disponer de los beneficios de la finca que le entrega en garantía, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses y a la amortización del capital.

Antigüedad (Definición Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras): es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo, y la fecha de la valoración.

Área de reparto: división que se realiza en suelo urbano y urbanizable a efectos de delimitar, sobre cada uno de ellos, el aprovechamiento tipo o medio al que tienen derecho los propietarios incluidos en la misma.

Aprovechamiento tipo o medio: es el aprovechamiento asignado a una determinada Área de Reparto.

Aprovechamiento urbanístico: la superficie de techo edificable del uso predominante que permite el planeamiento urbanístico sobre un ámbito determinado. Ejemplo: 1m2 de vivienda en edificio = 1 u. a. unidad de aprovechamiento.  Aunque se puede expresar en m2, no es propiamente una medida de superficie, porque no se puede medir superficiando un plano. Se usa para cuantificar el beneficio de los propietarios de las parcelas aportadas a un ámbito de suelo que va a transformarse en suelo urbanizado. Se trata de una medida de valor económico. Es un dato que se utiliza en las tasaciones de terrenos para calcular la edificabilidad permitida en el mismo.

Arrendador: propietario de un bien que lo alquila a otro.

Arrendamiento urbano: contrato por el cual una persona, arrendador, cede un inmueble o un local de negocio por tiempo determinado y a cambio de un precio cierto a otra persona llamada arrendatario.

Arrendatario: persona que alquila el bien a un propietario para su uso.

 

B

Balanza de capitales: Recoge los ingresos y pagos con el exterior que se producen como consecuencia de las transferencias de capital y la adquisición y disposición de activos no producidos no financieros.

Balanza por cuenta corriente: Recoge todas las transacciones entre residentes y no residentes que se producen como consecuencia del intercambio de bienes y servicios, del cobro o pago de rentas de inversión o por transferencias. Se subdivide en balanza de bienes, servicios, rentas y transferencias.

Bienes: elementos materiales e inmateriales que poseen valor económico y por lo tanto son susceptibles de ser evaluados en términos monetarios; es decir pueden ser objeto de una tasación.

Bienes Inmuebles: los inmuebles son aquellos que tienen una situación fija y no pueden ser desplazados sin ocasionar daños a los mismos. Pueden serlo por naturaleza, por incorporación, por accesión, etc. Se conoce principalmente a los bienes inmuebles de carácter inmobiliario, es decir pisos, casas, etc. Estos bienes son los más habituales en las tasaciones para finalidad de Garantía Hipotecaria.

BIM: Building Information Modeling (BIM) es una metodología de trabajo colaborativa para la creación y gestión de un proyecto de construcción. Su objetivo es centralizar toda la información del proyecto en un modelo de información digital creado por todos sus agentes. BIM supone la evolución de los sistemas de diseño tradicionales basados en el plano, ya que incorpora información geométrica (3D), de tiempos (4D), de costes (5D), ambiental (6D) y de mantenimiento (7D).

Broker: Agente que actúa como intermediario en operaciones de compra y venta de activos financieros por cuenta del cliente sin asumir riesgo.

 

C

 Calificación urbanística: calificación es la subdivisión del suelo de un municipio, establecido en el planeamiento, en zonas a las que asignar usos concretos (residencial, industrial, comercial, espacios libres, etc.) y aprovechamientos urbanísticos (cantidad de metros edificable o edificabilidad). Interviene, de forma decisiva, en la valoración de un inmueble.

Cancelación registral: la cancelación registral hace referencia a la eliminación de las cargas sobre un inmueble, que aparecen en el Registro de la Propiedad.

Cargas registrales: limitaciones al dominio de un inmueble. Constan en documento público y se inscriben en el Registro de Propiedad. Son algunos ejemplos: las hipotecas, usufructos, condiciones resolutorias, cargas urbanísticas, etc. Algunas de estas cargas pueden influir en el valor de tasación.

Catastro inmobiliario: registro administrativo público, que agrupa los datos físicos sobre bienes inmuebles y sus propietarios por zonas geográficas. Parte la información que figura en el Catastro tiene que ser incluida en los informes de tasación.

Cédula de habitabilidad: documento expedido por algunas Administraciones Públicas a fin de controlar las condiciones de salubridad e higiene de los edificios destinados a vivienda y alojamiento.

Cédula urbanística: certificación expedida por el Ayuntamiento que informa de las condiciones urbanísticas de una determinada finca.

Certificado de tasación: documento en el que se asegura la veracidad de una valoración, y/o las circunstancias relacionadas con la misma. Contiene la siguiente información:

  • Tipo de Inmueble Tasado.
  • Estado de Ocupación.
  • Localización.
  • Finca registral /Registro de la Propiedad.
  • Valor de la Tasación.
  • Cautelas al valor (condicionantes, advertencias y/u observaciones).
  • Métodos Utilizados y Valores.
  • Firma y Fecha.

 

Certificado registral: documento legitimado y expedido por el Registro de la Propiedad, en el que se declara la descripción de una determinada finca y su situación de cargas.

Certificación catastral: documento expedido por el Catastro, que informa de las características físicas y de uso de una finca. También recoge el valor catastral del inmueble, así como sus linderos.

Certificación de obra: documento que emite periódicamente la Dirección Facultativa de la Obra, para informar del seguimiento en la evolución del desarrollo de la ejecución de la obra.

Clasificación urbanística: en urbanismo, hace referencia a la técnica de categorización del suelo, según su destino o uso básico: suelo urbano, urbanizable, no urbanizable.

Comparables (Definición Orden ECO/805/2003): son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin.

Comprobación urbanística: consulta de las condiciones y limitaciones de una determinada finca, en los planes urbanísticos correspondientes a la localidad dónde esté ubicada.

Compromiso de compra a plazo de inmuebles (Definición Orden ECO/805/2003): es un contrato en virtud del cual los contratantes se comprometen a la compraventa de un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha concreta.

Concesión administrativa: las concesiones administrativas son actos administrativos en virtud de los cuales se autoriza temporalmente por una administración a una persona particular la utilización privada de un bien público mediante el pago de un canon. Se rigen por un título, están sujetas al derecho administrativo.

Contrato “Forward purchase”: Es un contrato de compraventa de futuro
edificio, en virtud del cual el promotor-vendedor se compromete a promover la
construcción y comercialización de un proyecto inmobiliario en un plazo
determinado, y el inversor-comprador se compromete a pagar un precio por dicho
proyecto inmobiliario ya comercializado, y que le garantice una determinada
rentabilidad.

La consumación de la compraventa queda supeditada a un plazo y al cumplimiento de estipulaciones de finalización del proyecto y comercialización.

Contrato “Forward funding” (adelanto de la financiación): es un contrato de compraventa de futuro edificio o compraventa de cosa futura, en virtud del cual el promotor-vendedor se compromete a promover la construcción y comercialización de un proyecto inmobiliario en un plazo determinado, con financiación a cargo del inversor-comprador.

Contrato privado de compra-venta: acuerdo privado entre particulares, sin intervención de un notario público, por el que se transmite la propiedad de un bien.

Construcciones auxiliares: conjunto de edificaciones complementarias a la edificación principal, que le otorgan un cierto valor añadido. Se valoran por separado de ésta. Ejemplo: cobertizos, piscinas, pistas deportivas, viviendas de invitados, etc.

Controlador: personal dedicado en exclusiva a la realización del control técnico de las valoraciones para preservar la calidad del producto final y su adecuación a la normativa vigente, previamente a la ratificación por la sociedad de tasación.

Coste de contrata: gastos necesarios para la construcción de un edificio que incluye los materiales empleados, la mano de obra y el beneficio industrial del constructor.

Crowdfunding inmobiliario: El crowdfunding inmobiliario es un concepto relativamente nuevo que aplica la lógica fintech a la recaudación de capital para inversiones inmobiliarias. El capital recaudado se utiliza para comprar, desarrollar o renovar un inmueble con el objetivo de uso o transacción posterior. Gracias a la naturaleza del mecanismo de crowdfunding, los usuarios pueden diversificar sus carteras invirtiendo en una variedad de propiedades inmobiliarias, generalmente a través de un mínimo de inversión requerido. La Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial establece por primera vez un régimen jurídico para las plataformas de financiación participativa. Se facilita así cobertura legal a las actividades comúnmente denominadas como crowdfunding.

Cuota de participación: porcentaje asignado a cada vivienda o local de un edificio que implica la participación en los gastos comunes que ésta genera en igual proporción.

 

D

Dealer: Es un intermediario financiero que asume riesgo, a diferencia del broker.

Declaración de obra nueva: escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad, haciéndose constar la descripción de la obra nueva realizada sobre una determinada finca.

Déficit estructural: Saldo presupuestario que tendría la economía en una hipotética situación de pleno empleo.

Déficit primario: Déficit público sin tener en cuenta el coste de la deuda.

Deflactor del PIB: Es un índice que mide el precio de todos los bienes y servicios que componen el PIB. Su tasa de variación es un indicador de inflación.

 

Depreciación física (Definición Orden ECO/805/2003): es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus componentes.

Depreciación funcional (Definición Orden ECO/805/2003): es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa adaptación a la función a que se destina. Comprende las pérdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseño, falta de adaptación a su uso, etc.

Desafectación: declaración solemne que desvincula un bien del uso o servicio público, pasando a tener un uso privativo.

Deslindar: señalar los límites de una finca.

División horizontal: acto documentado en título público, mediante el cual se divide un inmueble en varias y distintas fincas registrales independientes, con asignación a cada una de ellas de un coeficiente de copropiedad o participación en el total del inmueble. Se inscribe en el Registro de la Propiedad.

 

E

EBE: Excedente bruto de explotación o beneficio de las empresas. Incluye la renta de los autónomos.

Edificabilidad: se define como la cantidad de metros cuadrados de techo construido dividido por metros cuadrados de suelo. Se define habitualmente para la superficie construida sobre rasante, salvo cuando expresamente se indique otra cosa.

Edificio (Definición Orden ECO/805/2003): es cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.

Edificio (Normativa autonómica): Se entiende por edificio todo bien inmueble que haya sido construido, reformado o rehabilitado para ser destinado a vivienda o cualquier otro uso permitido por las normas urbanísticas (artículo 1.3 de la Ley 2/1999, de 17 de marzo, sobre medidas de calidad de la edificación de la Comunidad de Madrid).

Edificio destinado a uso determinado (Definición Orden ECO/805/2003) (residencial, de oficinas, etcétera): es todo edificio en el que la superficie sobre rasante destinada a un uso determinado es igual o superior a dos tercios de la superficie total sobre rasante del mismo.

Edificio en construcción (Definición Orden ECO/805/2003): es toda obra de nueva edificación iniciada y no terminada que cuente con la correspondiente licencia y se realice de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.

Edificio en proyecto (Definición Orden ECO/805/2003): es cualquier tipo de construcción (obra nueva o rehabilitación) que se realizará sobre un terreno o finca determinada con arreglo a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. A estos efectos, se entenderán como obras de rehabilitación las que cumplan los requisitos señalados en la definición de inmueble en rehabilitación.

EFC: Establecimiento Financiero de Crédito es una entidad de crédito que sin poder captar depósitos del público, tiene como actividad principal una o varias de las siguientes: concesión de préstamos y créditos, factoring, arrendamiento financiero, emisión y gestión de tarjetas de crédito o concesión de avales y garantías.

Elementos comunes de un edificio (Definición Orden ECO/805/2003): son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cómputo de superficie. Por ejemplo los pasillos, portal, jardines, piscina, etc.

Elemento de un edificio (Definición ECO): es toda unidad física, funcional o registral, que forme parte de un edificio compuesto por más unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta individualizada.

Elementos especulativos (Definición ECO): son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes para la determinación del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamiento ligado a la intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o inversiones que impliquen una revalorización de los inmuebles) cuya presencia futura no esté asegurada.

Elementos privativos: partes de un edificio que no forman parte de los elementos comunes, como por ejemplo los pisos, locales, trasteros y garajes.

Entidad tasadora o sociedad de tasación (Definición ECO): las sociedades de tasación homologadas e inscritas en el Registro Especial del Banco de España, así como, respecto a las valoraciones que tengan como finalidad la mencionada en la letra a del artículo 2, los servicios de tasación de entidades de crédito homologados e inscritos en el Registro Especial del Banco de España.

Entorno (Definición Orden ECO/805/2003): es el espacio de adecuada amplitud y con características homogéneas tanto físicas como estructurales en el cual se ubica el inmueble objeto de valoración.

Eonia (Euro OverNight Index Average): es el tipo de interés en el mercado interbancario del euro a un día. Los bancos que integran el panel (28 en la actualidad) remiten al BCE los datos necesarios para que éste calcule el tipo a un día. Se calcula como una media ponderada de todas las transacciones de préstamo realizadas a un día (depósitos no garantizados).

La nueva referencia €STR reemplaza al índice Eonia, que se sitúa 8,5 puntos básicos por encima de €STR (-0,464%) y que seguirá siendo publicado por el Instituto Europeo de Mercados Monetarios (EMMI) hasta el 3 de enero de 2022.

Escritura pública: documento firmado y autorizado por un notario que da fe de su contenido y le permite ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

ESTER-Euro short-term rate (€STR): El €STR se publicará diariamente y se basará en las transacciones individuales en el mercado monetario europeo de depósitos que 50 entidades deben reportar al BCE en el marco del reglamento de información estadística sobre los mercados monetarios. La nueva referencia €STR reemplaza al índice Eonia, que se sitúa 8,5 puntos básicos por encima de €STR (-0,464%) y que seguirá siendo publicado por el Instituto Europeo de Mercados Monetarios (EMMI) hasta el 3 de enero de 2022.

Euríbor (Euro Interbank Offered Rate): es el tipo de interés al que las entidades financieras se prestan entre sí en el mercado interbancario del euro.

Es el índice de referencia de la evolución de los tipos de interés, a una semana y de uno a doce meses. El euríbor lo calcula el European Money Markets Institute y es el tipo de interés para los depósitos interbancarios en euros, al que se prestarían entre sí un reducido número bancos (panel de bancos, 19 en la actualidad, de los que 4 son españoles) de máxima calidad crediticia, a distintos plazos.

Exceso de cabida: se produce cuando hay una descoordinación entre la superficie del terreno publicada por el Registro de la Propiedad como superficie de una finca y lo que existe en realidad, siendo ésta superior a la inscrita.

Expediente de dominio: procedimiento judicial que inicia el propietario de un inmueble a fin de obtener la inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad.

Expropiación: quitar un bien o derecho a su propietario por circunstancias de utilidad pública a cambio de una indemnización fijada legalmente (justiprecio).

 

F

Facilidad marginal de crédito: facilidad permanente del Eurosistema que las entidades de contrapartida pueden utilizar para recibir créditos a un día de un banco central nacional a un tipo de interés especificado previamente, a cambio de activos de garantía.

Facilidad marginal de depósito: facilidad permanente del Eurosistema que las entidades de contrapartida pueden utilizar para realizar depósitos a un día en un banco central nacional, remunerados a un tipo de interés especificado previamente. Con motivo de la crisis, el BCE ha situado el tipo en terreno negativa para incentivar a los bancos a dar crédito.

FEIN: Ficha Europea de Información Normalizada. Es un documento en el que aparecen las condiciones personalizadas que el banco ofrece tras evaluar el perfil (Préstamos hipotecarios).

FiAE: Ficha de Advertencias Estandarizadas. Es un documento que se entrega junto a la FEIN y que informa al cliente sobre las cláusulas más delicadas del crédito ofrecido (Préstamos hipotecarios).

Finca: unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.

Finca matriz: se llama así a la finca inicial que, mediante operaciones de segregación o división, se ha parcelado en otras varias. Por ejemplo, en las divisiones horizontales, la finca matriz es aquella en la que se encuentran inscritos el solar, la declaración de obra nueva y la división horizontal, al dividirse esta finca matriz en los pisos y locales que compongan el edificio, estos pasan a ser nuevas fincas independientes. Las cargas anotadas en la finca matriz perviven en las fincas a que pudiera dar lugar la división o segregación de esta, quedando la anotación exclusivamente en la finca matriz.

Finca registral: es toda aquella entidad que ocasiona la apertura de un folio real propio e independiente en el Registro de la Propiedad. Puede tener naturaleza física tangible (ejemplo: parcela urbana, vivienda, terreno rústico, etc.) o no (ejemplo: aprovechamiento urbanístico desligado del suelo, concesiones administrativas, etc.).

Finca rústica: aquel terreno de nivel urbanístico II que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria.

FIPER: Ficha de Información Personalizada del préstamo hipotecario que queremos contratar.

 

G

Gastos de gestión: son los producidos por la tramitación y gestión en Notaría, Registro de la Propiedad y Administración de Hacienda. Son efectuados por los profesionales de la entidad de que concede la hipoteca.

Gastos necesarios: se incluirán como gastos necesarios aquellos que genera obligadamente la realización de la actividad constructiva, entre otros, los siguientes:

  • Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble.
  • Los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios.
  • Los costes de licencias y tasas de la construcción.
  • El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas.
  • Los gastos de administración del promotor.
  • Los debidos a otros estudios necesarios.

 

H

Hipótesis de edificio terminado (HET): En el caso de que la vivienda a valorar se encuentre en proyecto o en construcción, la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo establece un doble cálculo de valor del inmueble, y este es uno de los dos: su valor de tasación que adquirirá la vivienda en la fecha en la que previsiblemente esté finalizada la construcción.

Homogeneización de precios de inmuebles comparables (Definición ECO): es un procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se tasa en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta homogeneizada para aquel.

 

I

ICO: Instituto del Crédito Oficial. Es un banco público con forma jurídica de entidad pública empresarial, adscrita al Ministerio de Economía, Industria y Competitividad a través de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa.

Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos (Plusvalía): grava el incremento del valor del inmueble, atendiendo a los años transcurridos, el valor catastral, su situación, etc. Lo abona el vendedor en el momento de la operación de compraventa (a no ser que se especifique otra cosa en el contrato) y, como los demás, se calcula sobre el valor escriturado de la vivienda.

Inflación: Tasa de variación de un índice de precios. Si la tasa es positiva hay inflación y si es negativa hay deflación.

Informe de tasación: es el resultado de la exposición por escrito de cualquier circunstancia vista en el reconocimiento de documentos, edificios, precios, testigos (otros inmuebles similares en la misma zona), etc., referente a la valoración de un inmueble con explicaciones técnicas en base a lo visto en la inspección ocular y a otros documentos anexos. Contiene la siguiente información:

  • Solicitante de la tasación y finalidad.
  • Identificación y localización.
  • Comprobaciones y documentación.
  • Localidad y entorno.
  • Descripción y superficie del terreno.
  • Descripción y superficie de la edificación.
  • Descripción urbanística.
  • Régimen de protección, tenencia y ocupación.
  • Análisis de mercado.
  • Datos y cálculo de los valores técnicos.
  • Valores de tasación.
  • Condicionantes y advertencias.
  • Fecha de emisión, caducidad y firmas.
  • Documentación anexa al informe.

Informe urbanístico: documentación que informa sobre las determinaciones de naturaleza urbanística, tales como clasificación y calificación del suelo, usos e intensidades permitidas, ordenanza y otras, que afectan a un determinado inmueble.

Infraestructuras exteriores del terreno (Definición Orden ECO/805/2003): son las necesarias para dotar al terreno de los servicios urbanísticos exigidos para su consideración como suelo urbano de acuerdo con la legislación sobre régimen del suelo y ordenación urbana.

Inmatriculación: es el acceso por primera vez a las actas del registro de la propiedad de un inmueble.

Inmueble ligado a una actividad económica (Definición ECO): es todo edificio, o elemento de edificio, de uso monovalente que está o puede estar vinculado a una explotación económica. Entre otros se incluirán los siguientes tipos:

  • Edificios e instalaciones industriales, fabriles y de producción agraria.
  • Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al servicio de transporte.
  • Inmuebles hoteleros, en sus diversas categorías y tipologías.
  • Hospitales y otras instalaciones de carácter sanitario.
  • Instalaciones recreativas, deportivas y de espectáculos.
  • Centros de enseñanza y otras instalaciones culturales.
  • Centros de equipamiento social.
  • Residencias estudiantiles, para la tercera edad o similares.

Inmueble en rehabilitación (Definición ECO): es todo edificio o elemento de edificio en el que se hayan iniciado obras que reúnan los siguientes requisitos:

  • Que cuenten con la correspondiente licencia.
  • Que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.
  • Que alterando o no sus elementos estructurales impliquen el acondicionamiento de al menos el 50 % de su superficie edificada antes del inicio de las obras. A estos efectos se considerarán como obras de acondicionamiento las destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio mediante la sustitución, restauración o modernización de sus diferentes elementos constructivos e instalaciones, y las que tengan por objeto alterar sustancialmente la morfología de la edificación, amplíen o no la superficie edificada.
  • Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50 % del valor de reemplazamiento bruto de la edificación (excluido el valor del terreno). Cuando la valoración se refiera a un edificio completo y se esté procediendo a su reforma parcial, la definición precedente podrá aplicarse a la parte afectada por las obras cuando éstas alcancen al menos una planta completa.

Instalaciones polivalentes: son las instalaciones que, habiendo sido concebidas o instaladas para un uso concreto, permitan, a juicio del tasador, su utilización para otros permitidos. En ningún caso se entenderán como instalaciones polivalentes aquéllas con características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, como son las cámaras acorazadas; cámaras frigoríficas; instalaciones de lavandería, cocina y de servicios específicos en establecimientos de hostelería.

Inversión directa: Inversión transfronteriza realizada con objeto de obtener una participación permanente en una empresa residente en otra economía (se supone, en la práctica, que para la propiedad esta participación debe ser igual, al menos, al 10% de las acciones ordinarias o con derecho de voto).

Inversión en cartera: Operaciones o posiciones netas de residentes en valores emitidos por no residentes en la zona del euro (activos) y operaciones o posiciones netas de no residentes en valores emitidos por residentes (pasivos). Comprende acciones y participaciones y valores distintos de acciones (bonos y obligaciones e instrumentos del mercado monetario), excluidos los importes registrados en las inversiones directas o en los activos de reserva.

IPC. Índice de Precios al Consumo: Es una medida estadística de la evolución de los precios de los bienes y servicios que consume la población residente en viviendas familiares en España. El conjunto de bienes y servicios, que conforman la cesta de la compra, se obtiene básicamente del consumo de las familias y la importancia de cada uno de ellos en el cálculo del IPC está determinada por dicho consumo.

IPCA. Índice de Precios al Consumo Armonizado: Es un indicador estadístico cuyo objetivo es proporcionar una medida común de la inflación que permita realizar comparaciones internacionales y examinar, así, el cumplimiento que en esta materia exige el Tratado de Maastricht para la entrada en la Unión Monetaria Europea.

IPI: El Índice de Producción Industrial (IPI) mide la evolución mensual de la actividad productiva de las ramas industriales, es decir, de las industrias extractivas, manufactureras y de producción y distribución de energía eléctrica, agua y gas. Este indicador refleja la evolución conjunta de la cantidad y de la calidad, eliminando la influencia de los precios.

IRPH: índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, fue muy utilizado por parte de las cajas de ahorros durante la expansión inmobiliaria.

IRS (“Interest Rate Swap”): Es un tipo de referencia para las hipotecas, publicado por el Banco de España. Ahí se publica la llamada Tabla de tipos de referencia aplicables para el cálculo del valor de mercado en la compensación por riesgo de tipo de interés.

Los valores del IRS se publican a 1, 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15, 20 y 30 años. El IRS a 5 años es un Índice de Referencia del Mercado Hipotecario al igual que el Euribor a 1 año.

 

J

Junta de compensación: sistema de actuación urbanística, por el que se da una importante participación de los propietarios, pues éstos, constituidos en junta de compensación, son los que, aportando los terrenos de cesión obligatoria, realizan a su costa las obras de urbanización bajo la vigilancia de la Administración.

Junta de propietarios: conjunto de todos los copropietarios de un inmueble, órgano supremo de la comunidad, cuyos acuerdos obligan a todos los vecinos de ésta.

Justiprecio: es el que se estima para una propiedad a expropiar, en el marco de un proceso expropiatorio, en base al acuerdo entre las partes implicadas y a la decisión de los Jurados de Expropiación Forzosa o de los Tribunales de Justicia.

 

L

Levantamiento de cautelas: toda revisión de una tasación anterior, emitida antes de que hayan transcurrido dos años desde su fecha de emisión, en la que con referencia a la tasación anterior, se modifiquen las cautelas (advertencias, condicionantes u observaciones) incluidas en la misma.

Libre de cargas: se dice de la finca sobre la que no pesa ninguna limitación a su dominio. Es decir, sobre la que no existen hipotecas, censos, cláusulas resolutorias, usufructos u otras limitaciones.

Licencia de apertura: es aquella que se debe solicitar para la apertura de una actividad, instalación o negocio.

Licencia de obras: es la autorización que el ayuntamiento debe dar para poder realizar cualquier obra de construcción, mejora o mantenimiento de un inmueble.

Licencia de primera ocupación o utilización: autorización que el Ayuntamiento de cuando se finaliza una construcción y que certifica que puede ser utilizada para su destino legalmente permitido.

Licencia urbanística: acto administrativo mediante el cual adquiere efectividad la posibilidad de realizar cualquier acto de naturaleza urbanística (parcelación, edificación, demolición, ocupación, aprovechamiento), previa concreción de lo establecido al respecto en las leyes, planes de ordenación y el resto de la normativa.

Linderos: límites de un inmueble con otras fincas, accesos, o con la calle.

Localidad (Definición Orden ECO/805/2003): es el núcleo urbano en el que se encuentra el inmueble objeto de valoración.

LTROS: siglas en inglés de Long-term Refinancing Operation, operaciones de refinanciación a largo plazo, que es un instrumento del BCE para inyectar liquidez.

 

M

MAB: Mercado Alternativo Bursátil. Es un mercado orientado a empresas de reducida capitalización que buscan expandirse, con una regulación a medida, diseñada específicamente para ellas y unos costes y procesos adaptados a sus características.

MARF: El Mercado Alternativo de Renta Fija se configura como una iniciativa para canalizar recursos financieros a un gran número de empresas solventes que pueden encontrar en este mercado una vía para obtener financiación mediante la emisión de títulos de Renta Fija.

MEFF: Es el Mercado Oficial de Opciones y Futuros Financieros en España en el que se negocian distintos derivados financieros (futuros, opciones).

Mercado AIAF: Es el mercado español de referencia para la Deuda Corporativa o renta fija privada integrado en Bolsas y Mercados Españoles (BME), la compañía que opera los mercados financieros españoles.

Mercado de deuda pública anotada: Es un mercado de renta fija pública en el que se negocian valores representados exclusivamente mediante anotaciones en cuenta (sistema de registro electrónico centralizado), emitidos por el Estado, y las Comunidades Autónomas, así como por ciertos organismos e instituciones públicas.

Mercado interbancario: Mercado organizado que liquida sus operaciones a través del Sistema de Liquidación del Banco de España. Su principal función es facilitar el trasvase de fondos entre entidades bancarias, contribuyendo a la transmisión de la política monetaria. En el mercado interbancario se pueden distinguir varios segmentos de negociación: depósitos, repos, valores y derivados.

Mercado hipotecario: aquel en el que se realiza la emisión de títulos hipotecarios garantizados con créditos hipotecarios y se efectúan operaciones financieras con los mismos.

Mercado local (Definición Orden ECO/805/2003): el inmobiliario del entorno urbano o rural homogéneo (barrio, pedanía, localidad, comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio, elemento de edificio, finca rústica o terreno), o, cuando su uso o características no permitan disponer de comparables en dicha área, el mercado inmobiliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotación agraria del cultivo dominantes correspondiente) siempre que resulte representativo para su comparación dentro del territorio nacional.

Mercado de renta fija: Mercado en el que se emiten y negocian valores distintos de acciones a largo plazo.

Mercado de renta variable: Mercado en el que se emiten y negocian valores de renta variable.

Mercado SEND: El mercado de Deuda Corporativa de BME (AIAF), es uno de los mercados más consolidados y transparentes del ámbito internacional y ha completado su oferta con esta plataforma electrónica SEND destinada a la negociación de Renta Fija para minoristas, anticipándose a la normativa que viene y a  los requerimientos que puedan darse en el futuro para la Renta Fija, en general, y la Deuda Corporativa, en particular.

Métodos de valoración: diferentes métodos técnicos utilizados para la obtención de un valor. Los métodos recogidos en la Orden ECO 805/2003 son:

  1. El Método del coste.
  2. El Método de comparación.
  3. El Método de actualización de rentas.
  4. El Método residual.

Dichos métodos permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el valor de reemplazamiento.

Multipropiedad: utilización de un inmueble por un periodo de tiempo de forma periódica todos los años, en perpetuidad o por un plazo establecido. Se puede organizar de diversas maneras que varían según la configuración jurídica adoptada.

 

N

Niveles urbanísticos del terreno (Definición Orden ECO/805/2003): a efectos de su tasación los terrenos se clasificarán en los siguientes niveles:

Nivel I. Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.

Nivel II. Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente. También se incluirán los terrenos clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo.

Nota marginal: asiento de carácter accesorio, que figura en los libros del Registro de la propiedad, que indica alteraciones en la situación registral de la finca en cuestión.

Nota registral o simple: certificado oficial emitido por el titular del Registro de la propiedad sobre las circunstancias concretas de esa vivienda.

Nuda propiedad: la propiedad plena que supone el disfrute total de un inmueble se desdobla en dos partes, usufructo y nuda propiedad. El nudo propietario del bien tiene restringido el uso y disfrute, que corresponde al usufructuario, hasta el momento en el que el usufructo se extinga. En este momento el nudo propietario alcanza la plena propiedad y disfrute.

 

O

Obras de conservación: obras necesarias para el correcto mantenimiento de un bien.

Obras de mejora: las realizadas de forma voluntaria para mejorar un bien.

Opción de compra (Definición Orden ECO/805/2003): es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el derecho a comprar un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha o plazo concreto.

Ordenanzas: las ordenanzas son disposiciones con carácter general dictadas en el ámbito de las Administraciones públicas y dirigidas a los ciudadanos, en virtud de las que se reglamentan algunos aspectos propios del ámbito de su competencia.

 

P

“Pacta sunt servanda”: Uno de los principios fundamentos del Derecho Civil en materia contractual es el denominado “pacta sunt servanda”, conforme al cual, el contrato obliga a los contratantes y debe ser puntualmente cumplido, sin excusa ni pretexto.

Pacto de Estabilidad y Crecimiento: Acuerdo entre los Estados de la Unión Europea por el que se comprometen a mantener unas finanzas públicas saneadas. El Pacto fija un valor máximo de referencia para el déficit público (3% del PIB) y la deuda pública (60% del PIB). No obstante, el Pacto permite que los Estados incurran en déficit excepcionales y temporales superiores a la citada proporción cuando se deba a circunstancias inhabituales ajenas a su voluntad o a una recesión económica grave. Los incumplimientos del Pacto pueden conllevar sanciones económicas.

Paro registrado: Se corresponde con las demandas de empleo pendientes de satisfacer el último día del mes en las Oficinas públicas de empleo.

Parcela: unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.

Parcelación: división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más nuevas parcelas independientes, o cuotas indivisas de los mismos, con el fin manifiesto o implícito de urbanizarlos o edificarlos total o parcialmente; se entiende que existe dicho fin cuando las parcelas resultantes presentan dimensiones, cerramientos, accesos u otras características similares a las propias de las parcelas urbanas.

Pareado: inmueble adosado a otro por un lado.

Peritación: corresponde al dictamen pericial. Puede ser oral o escrito, emitido en un juicio o sumario como medio de prueba en relación con la tasación de uno o varios inmuebles. Este caso se da en juicios por divorcio (donde hay una separación de bienes), expropiaciones forzosas (cuando no se está de acuerdo con el justiprecio estipulado por las Administraciones Públicas), herencias, etc.

PIB: El valor de la producción total de bienes y servicios finales de la economía, excluidos los consumos intermedios e incluidos los impuestos netos sobre producción e importaciones. Los principales agregados del gasto que componen el PIB son el consumo final de los hogares, el consumo final de las Administraciones Públicas, la formación bruta de capital fijo, la variación de existencias, las importaciones y las exportaciones de bienes y servicios.

PMI: Siglas en inglés de “Purchasing Managers Index”. Este índice es un indicador macroeconómico que pretende reflejar la situación económica de un país basándose en los datos recabados por una encuesta mensual de sus empresas más representativas que realizan los gestores de compras.

Planeamiento: conjunto de documentos técnicos que planifican la ordenación física de un determinado territorio. Tiene en cuenta tanto las condiciones medioambientales como necesidades sociales y económicas.  Puede ser de carácter local (planeamiento municipal –planes generales- y de desarrollo -planes parciales, planes especiales-) o supramunicipal (planeamiento territorial).

Plano: la representación de la planta de un edificio y su entorno, así como a las representaciones y esquemas de los diseños industriales.

Plaza de garaje: inmueble autorizado por la normativa para el aparcamiento de un vehículo.

Población activa: Número total de trabajadores, incluidos tanto los ocupados como los desempleados.

Población ocupada: Población activa que tiene un puesto de trabajo.

Población parada: Población activa en situación de desempleo.

Posición de inversión neta internacional: Valor y composición del saldo de los activos o pasivos financieros de una economía frente al resto del mundo.

Precio: es la cantidad de dinero que un comprador estará realmente dispuesto a pagar y un vendedor estará dispuesto a recibir en una transacción ajustada a mercado.

Precio descompuesto: valor económico de la ejecución material de una unidad de obra que incluye materiales, los rendimientos de la mano de obra de plantilla considerados como medios y los medios auxiliares requeridos para su realización, que permite, por adición, calcular el coste de construcción de un edificio.

Predio: es una propiedad inmueble que se compone de una porción delimitada de terreno. La delimitación puede ser física, mediante vallas, mojones u otros sistemas, o simplemente jurídica, mediante la descripción en una escritura de propiedad.

Predio dominante: en una servidumbre (véase servidumbre) es el beneficiario de la limitación, carga o gravamen impuesto a otro bien inmueble.

Predio sirviente: en una servidumbre (véase servidumbre) es inmueble que soporta una determinada limitación, carga o gravamen a favor de otro.

Préstamo hipotecario: es un préstamo que tiene garantía real de un bien (mueble o inmueble), el cual responde del cumplimiento de la obligación que garantiza. El préstamo hipotecario más habitual es el que se constituye sobre bienes inmuebles y se caracteriza por formalizarse en escritura pública ante Notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente ya que la garantía hipotecaria no nace jurídicamente hasta el momento que se efectúa la inscripción registral.

Prestatario: entidad/persona física que solicita el préstamo

Prima de riesgo: término económico que muestra el superávit de rendimiento que requiere un inversionista a medida que el riesgo crece. Es decir: a mayor riesgo, los rendimientos deben ser mayores para que se quiera invertir en ese producto.

Principio de prioridad registral: principio fundamental de Derecho Registral, según el cual el primer derecho en ser inscrito en el Registro de la Propiedad, tiene prioridad sobre otros posteriores que sobre la misma finca puedan constituirse.

Proindiviso: cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece en comunidad a varias personas en común, sin división física entre los mismos. Esta situación jurídica surge de la copropiedad o cotitularidad de un inmueble por varias personas. Los casos más frecuentes: las herencias que dejan a varios copropietarios de un inmueble; situación derivada de una separación matrimonial; deuda contraída por alguno de los propietarios del inmueble, etc.

Promotor: persona física o jurídica que decide, programa y financia las obras de edificación. Los recursos pueden ser propios o ajenos. En este concepto también se incluyen los propietarios que construyen en beneficio propio, a las comunidades de propietarios y las cooperativas de viviendas.

Propietario: sujeto o sociedad que tiene el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien y se le atribuye su titularidad la capacidad de disponer del mismo, sin más limitaciones que las que imponga la ley.

Propiedad: es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien, por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin más limitaciones que las que imponga la ley. Es el derecho real que implica el ejercicio de las facultades jurídicas más amplias que el ordenamiento jurídico concede sobre un bien.

Propiedad horizontal: régimen jurídico instaurado para regular las relaciones jurídicas que se dan entre los distintos copropietarios de un inmueble horizontal en el que cada propietario dispone en exclusiva de un derecho de propiedad sobre los elementos arquitectónicos situados en el interior del inmueble, y de un derecho de copropiedad sobre el conjunto de elementos comunes que componen el inmueble. Se estructura en este régimen de propiedad las relaciones jurídicas de los propietarios de un inmueble dividido por pisos.

Propiedad vertical: régimen jurídico instaurado para regular las relaciones jurídicas que se dan entre los distintos copropietarios de un inmueble vertical en el que cada propietario dispone en exclusiva de un derecho de propiedad sobre los elementos arquitectónicos situados en el interior de su parte, y de un derecho de copropiedad sobre el conjunto de elementos comunes que componen el inmueble.

Prórroga: ampliación o extensión de un plazo o término establecido para el cumplimiento de la finalización de una licencia.

Protección pública (Definición Orden ECO/805/2003): es cualquier régimen legal que limite el precio de venta o alquiler del inmueble objeto de valoración. Ejemplo: Viviendas de Protección Oficial.

Proyecto de obra: es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan con precisión las exigencias técnicas y características de las obras a ejecutar. Es el documento base sobre el que se desarrolla el trabajo diario de los ingenieros de obra y proyectistas. El proyecto habrá de justificar técnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa técnica aplicable.

Proyecto básico: proyecto Arquitectónico que sirve para describir la concepción general del edificio: forma, funciones, distribución, sistema constructivo, representados en planos, modelos informáticos o maquetas, con una Memoria descriptiva y un Presupuesto general. Incluye las características urbanísticas de la edificación y suele utilizarse para consultar su viabilidad en organismos oficiales y, en ocasiones, solicitar la tramitación de la licencia de obras, condicionada a la presentación del correspondiente Proyecto de Ejecución.

Proyecto de ejecución: fase del trabajo que desarrolla el proyecto básico, con la determinación completa de detalles y especificaciones de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos y equipos. Esta fase puede llevarse a cabo, en su totalidad, antes del comienzo de la obra o parcialmente antes y durante la ejecución de la misma. Su contenido reglamentario es suficiente para obtener el visado colegial necesario para iniciar las obras.

 

Q

QE, o quantitative easing: on compra ventas de activos en los mercados por parte del Banco Central con objeto de afectar al precio de los activos y de esa forma a sus tipos de interés a diversos vencimientos en función de los activos comprados. Es una medida no convencional de política monetaria.

 

R

RSD: Ratio de servicio a las deudas.

Rating: tipología de herramienta de ordenación crediticia, generalmente aplicada al segmento mayorista o de empresas.

“Rebus sic stantibus”: La cláusula “rebus sic stantibus” permite la revisión de las obligaciones y contratos cuando, por circunstancias sobrevenidas, se ha roto el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento.

Registro de la propiedad: el Registro de la Propiedad depende del Ministerio de Justicia y tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos a la propiedad y otros derechos (como posesión, usufructo, servidumbres, etc.) sobre bienes inmuebles, así como las resoluciones judiciales que afecten a la capacidad de las personas para celebrarlos.

Referencia catastral: la referencia catastral es el identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles. Consiste en un código que es asignado por el Catastro de manera que todo inmueble debe tener una única referencia catastral. La referencia catastral está formada por veinte caracteres. La referencia catastral permite la localización de los bienes inmuebles en la cartografía catastral. Gracias a la referencia catastral se sabe con exactitud de qué bien inmueble se trata en los negocios jurídicos (compra-ventas, herencias, donaciones, etc.), no confundiéndose unos bienes con otros. A través de la referencia catastral se proporciona una mayor seguridad jurídica a las personas que realicen contratos relativos a bienes inmuebles, constituyendo una herramienta eficaz de lucha contra el fraude en el sector inmobiliario.

Puede conocerse a través de los siguientes documentos:

Certificación Catastral electrónica obtenida por los procedimientos telemáticos a través de la Oficina Virtual del Catastro.

Si la Autoridad Judicial o Administrativa o el Notario o Registrador obtiene directamente la Certificación Catastral Electrónica, el interesado no está obligado a presentarla.

Último recibo justificativo del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Certificado emitido por el Ayuntamiento, siempre que haya decidido colaborar con el Catastro para ello.

En las escrituras públicas en las que conste la referencia catastral o mediante

Renta: lo que paga en dinero o en frutos el arrendador en concepto de alquiler. También utilidad o beneficio que rinde anualmente una cosa, como puede ser una vivienda en alquiler, o una tierra arrendada para fines agrícolas.

Renta actualizada: rendimientos de la inversión inmobiliaria o renta por coeficiente de actualización (IPC o Renta de mercado).

Rentabilidad: rentabilidad hace referencia a que el proyecto de inversión pueda generar suficientes beneficios para recuperar lo invertido y la tasa deseada por el inversionista.

Reparcelación: operación urbanística dentro del sistema de cooperación, consistente en la extinción de las antiguas fincas registrales y en la creación de otras nuevas, con mantenimiento de las mismas titularidades, en virtud de la técnica de subrogación real, con afección de las fincas resultantes al pago de los gastos inherentes al sistema, y concesión obligatoria de los terrenos correspondientes a favor del órgano actuante.

Retracto: derecho de adquisición preferente a favor de determinadas personas en el caso de la venta de bienes, en virtud del cual pueden subrogarse en el lugar del comprador, y en las mismas condiciones convenidas para el mismo.

Reversión: derecho real de administrativo de adquisición a favor del expropiado, en cuya virtud al propietario que se privó de una finca por razones urbanísticas puede recobrar la propiedad, si no se realiza la ordenación urbana que justifique la privación.

Rústico: tipo de inmueble ubicado en un suelo no urbanizable.

 

S

Score: puntuación obtenida mediante la aplicación del algoritmo de ordenación crediticia.

Scoring: Tipología de herramienta de ordenación crediticia, generalmente aplicada al segmento minorista.

Segregación de una finca: operación consistente en separar y escindir de un terreno matriz parte de él, para formar finca independiente o unirse a otra colindante.

Seguro: contrato mercantil por el que una determinada empresa (compañía aseguradora) se compromete con respecto al asegurado, a cubrir el riesgo de un siniestro (seguro de incendio, accidente, robo, …) o de una previsión sobre la propia vida del asegurado, a cambio del pago por asegurado de una prima.

Seguro decenal: el seguro decenal es el que garantiza durante un periodo de diez años todos los daños producidos por vicios o defectos de la construcción, y que afectan de manera directa a la resistencia del edificio. El promotor es el tomador del seguro y está obligado por ley (LOE, Ley de ordenación de la edificación) a suscribirlo. De igual forma, el propio promotor es el asegurado. Tras la venta de la vivienda, sus compradores se convierten en los beneficiarios del seguro.

Servidumbres: carga o gravamen que se impone sobre un bien inmueble (predio sirviente) en beneficio de otro bien inmueble (predio dominante), de una persona o de una comunidad distinta del propietario. Ejemplos: servidumbres de paso a través de una finca, de luces, de vistas, etc.

Seguro de incendio: aquel que garantiza al asegurado el pago de una indemnización en caso de incendio de los bienes determinados en la póliza o la reparación o reposición de los objetos averiados.

SICAV: La Sociedad de Inversión de Capital Variable es un instrumento de inversión colectiva.

SOCIMI: Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria son sociedades anónimas cotizadas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento, bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI.

Solar: parcela urbana con características particulares de adquisición de infraestructuras, definidas por las distintas leyes urbanísticas.

Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable (Definición ECO): distintas clases de suelo según las definiciones establecidas en la legislación vigente sobre régimen del suelo y ordenación urbanística en cada Comunidad Autónoma.

Superficie comprobada (Definición ECO): es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado.

Superficie construida con partes comunes (Definición ECO): es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

Superficie construida sin partes comunes (Definición ECO): es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 % o al 50 %, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

Superficie útil (Definición Orden ECO/805/2003): es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.

No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos Interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

Superficie utilizable o computable (Definición ECO): es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos.

 

T

TAE: Tasa Anual Equivalente o Tasa Anual Efectiva. Según se señala en el artículo 8 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la TAE es un indicador que, en forma de tanto por ciento anual, revela el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero, ya que incluye el interés y las comisiones y gastos bancarios.

Tasa libre de riesgo: es aquella tasa de rendimiento que se obtiene al invertir en un activo financiero que no tiene riesgo de incumplir su pago. En valoraciones, la ECO 805/2003 establece que no podrá ser inferior a la rentabilidad media de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos o cinco años, para la finalidad de Mercado Hipotecario.

Tasador (Definición Orden ECO/805/2003): el profesional que, de conformidad con lo previsto en las normas aplicables a cada tipo de tasación debe suscribir necesariamente el informe de tasación.

Tipos de interés real: Es el tipo de interés nominal menos la tasa espera de inflación.

TIR: Tipo de Rendimiento Interno.

 

U

Unidad de actuación: ámbito de gestión en suelo urbano que fija el planeamiento general y que permite la distribución de cargas y beneficios resultantes de su ejecución.

Unidad de ejecución: ámbito territorial delimitado dentro de las áreas de reparto, para permitir el cumplimiento conjunto de los deberes urbanísticos básicos, conforme a lo establecido por la legislación urbanística vigente.

Urbanizar: acción de dotar un terreno de redes secundarias o de distribución (primarias) de los servicios de agua, alcantarillado, y energía, además de la apertura de vías, que conforman un tramado que corresponda a manzanas, en donde individual o colectivamente se pueda desarrollar la construcción de edificaciones, y queda pendiente solo las acometidas de conexión a dichos servicios, pero que además estén incorporados al perímetro urbano.

 

V

Valor actual: es el valor hoy de un flujo de caja a recibir en el futuro, o cantidad de dinero que invertida hoy al tipo de interés correspondiente del plazo considerado, daría al final del periodo, una cantidad igual al flujo de caja.

Valor catastral: valor establecido por la aplicación de las normas técnicas de valoración específicas, para el cálculo del valor catastral a efectos impositivos. Relacionado con la valoración fiscal.

Valor por comparación, valor por actualización, valor residual (Definición ECO): es el valor obtenido mediante la aplicación de los métodos técnicos de comparación, actualización de rentas y residual respectivamente.

Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH): es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. No debe incluir elementos especulativos.

Valor máximo legal (VML) (Definición Orden ECO/805/2003): es el precio máximo de venta de un inmueble o vivienda, en su caso, sujeto a protección pública, establecido en la normativa específica que le sea aplicable.

Valor de mercado o venal de un inmueble (VM) (Definición ECO): es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado (Definición ECO): es el valor que previsiblemente podrá alcanzar un edificio en proyecto, construcción o rehabilitación en la fecha de su terminación, si se construye en los plazos estimados y con las características técnicas contenidas en su proyecto de edificación o rehabilitación.

Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposición (Definición Orden ECO/805/2003): bruto o a nuevo y neto o actual.

  • El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.
  • El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.

Valor de tasación (VT) (Definición ECO): es el valor para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma.

Valor de reversión: valor de un inmueble al término de un determinado periodo de estado de uso, explotación o al final de su vida útil.

Valor urbanístico: valor basado en el aprovechamiento urbanístico del que el suelo es susceptible, en función del planeamiento que le afecta y conforme a la normativa recogida en la Ley del Suelo.

Valoración Intermedia de Obra (Definición Orden ECO/805/2003): cualquiera de las valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasación inicial y durante la construcción o rehabilitación de un elemento o edificio, en las que se refleja el avance de las obras, el porcentaje de obra ejecutada y otras circunstancias de la construcción que puedan afectar al valor de la tasación.

Vida útil (Definición ECO): es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para el fin a que se destina. Será total si se calcula desde el momento de la construcción o última rehabilitación integral y será residual si se calcula desde la fecha de la tasación.

Vicios ocultos: defectos desconocidos en el momento de la compraventa y que disminuyen gravemente el valor del inmueble.

Vivienda en edificio: elemento de un edificio en destinado a uso residencial, en régimen de división horizontal o propiedad vertical.

Vivienda para primera residencia (Definición Orden ECO/805/2003): es aquella que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino actual.

Vivienda para segunda residencia (Definición ECO): es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como residencia temporal, independientemente de su destino actual.

Vivienda unifamiliar: es aquella en la que una única familia ocupa el edificio en su totalidad.