El Supremo establece los puntos aclaratorios  que corresponden a las relaciones entre inmobiliaria y consumidor cuando se gestiona con exclusividad la venta de una vivienda, situación en muchos casos controvertida.

El Tribunal Supremo establece en su sentencia STS 263/2019 de 10 de mayo de 2019, que las cláusulas de exclusividad entre particulares e inmobiliarias deben cumplirse siempre y cuando estas tengan una redacción del contrato clara y comprensible, con términos sencillos. Y se establezca un justo equilibrio entre las obligaciones de las partes.

De esas obligaciones, la inmobiliaria se compromete a desarrollar una intensa actividad para facilitar la venta de la vivienda, mientras que el propietario se obliga a respetar la exclusiva durante un período determinado, no vendiendo por su cuenta y estableciéndose una compensación económica para el caso de incumplimiento.

El encargo de venta que la agencia inmobiliaria suscribe con la propiedad u oferente del inmueble para que gestione la venta en exclusiva del inmueble a cambio de unos honorarios, como contrato de mediación, debe contener los requisitos mínimos y necesarios para mediar en una operación de compraventa inmobiliaria.

Contiene la particularidad de que la propiedad no puede encargar a ningún otro agente inmobiliario la venta de su propiedad, ni vender directamente el inmueble objeto de encargo de venta a ningún comprador so pena de tener que pagar los correspondientes honorarios de intermediación pactados.

Es decir, la propiedad vendrá obligada a pagar honorarios de mediación en los siguientes supuestos:

  • Que la propiedad encargue a otro agente inmobiliario la venta del inmueble objeto del encargo.
  • Que la propiedad venda el inmueble objeto de encargo directamente a un comprador interesado.
  • Que la propiedad venda el inmueble objeto de encargo a algún cliente presentado por la agencia inmobiliaria, aún finalizado o revocado el encargo de venta.

 

El consumidor debe conocer que la venta de su vivienda se puede hacer por diversos cauces, por el mismo, acudir a una inmobiliaria para que realicen un trabajo de mediación y promoción de nuestra vivienda en el mercado. Si opta por acudir a una inmobiliaria o a un agente inmobiliario, debe saber que dispone de diversas vías, como son  por una sola inmobiliaria o agente como única encargada de la venta, hacerlo a través de varias, incluyendo los posibles compradores que podamos conseguir por nuestra cuenta, y en algunas inmobiliarias existe también la posibilidad de gestionar la venta como mediador de otras agencias inmobiliarias.

En este modelo contractual de intermediación, habría que incorporar el dato de la exclusividad en el encabezamiento, la estipulación de su objeto y la incorporación de nuevas estipulaciones:

ENCARGO DE GESTIÓN DE VENTA EN EXCLUSIVA

“El objeto del encargo es la intermediación en la venta con carácter de exclusividad del inmueble sito en___________, calle ________________, número _____, piso_____, y letra_____, e inscrito en el Registro de la Propiedad de _______, número____, en el Tomo_____, Folio_____, Libro_____, Hoja _____, Finca_____, Inscripción_____, Otros anejos: _________________Descripción de Cargas_______________________________________________________________”

“En el caso de que los propietarios vendieran durante la vigencia de este contrato por su cuenta o de un tercero dicho inmueble, deberán pagar en concepto de indemnización a “AGENCIA INMOBILIARIA S.L.” el 50% de los honorarios pactados (…% del precio de venta) si dicho comprador no ha sido atendido por “AGENCIA INMOBILIARIA S.L.” o alguno de sus colaboradores y el total de los honorarios pactados (…% del precio de venta) en caso contrario.”

“En caso de que los clientes de “AGENCIA INMOBILIARIA S.L.” que hayan visitado el inmueble objeto de la venta durante la vigencia del mandato, lo compren una vez caducada la exclusiva, la propiedad abonará a “AGENCIA INMOBILIARIA S.L.” los honorarios pactados.»

 

 

El contrato firmado debe garantizar que, durante el tiempo de la exclusiva, el vendedor buscará al posible comprador. Si pasado el tiempo establecido no se ha realizado la venta, se puede prorrogar o cancelar el contrato de servicios suscrito sin pagar ninguna comisión.

En cualquier caso, y como en todo contrato, siempre se puede rescindir, aunque, tal y como indica esta última sentencia del Tribunal Supremo, se debe indemnizar a la inmobiliaria por el trabajo realizado hasta el momento de dicha rescisión. Considera que no existe un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes cuando se incorpora tal pacto de exclusividad durante un periodo de tiempo determinado en compensación con la dedicación por el agente o corredor de una estructura empresarial y de unos medios humanos y materiales que se ponen al servicio del comitente para cumplir con su encargo. Se tiene por probado que la parte demandada (Agencia) perfeccionó contrato de compraventa y que el demandado (Propietario) se benefició de forma directa y concluyente de la gestión de la inmobiliaria  para conocer al comprador (internet, observación del cartel en la finca, e información por correos electrónicos y teléfonos con visitas a la finca).

Tal y como señala la Sentencia: “La compensación pactada se estima exigible en caso de incumplimiento de la misma por la quiebra del principio de buena fe contractual que ha de regir las relaciones entre las partes y que se justifica tanto por el evidente perjuicio que le ocasiona al corredor la venta a un tercero por las ganancias dejadas de obtener en concepto de honorarios, como por la falta de compensación de los gastos de inversión y de medios desplegados para el cumplimiento del encargo, todo lo cual, añadido al hecho de que el consumidor es libre de acudir a otro intermediario que no contrate bajo el régimen de exclusiva, impide apreciar la presencia de un perjuicio desproporcionado o no equitativo o generador de un grave desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes».”

Queda así aclarado el concepto de exclusividad, que debe reunir aquellos aspectos que la definen y determinan, como son el tiempo de la exclusiva y la cantidad que se abonará a la inmobiliaria.