La Due Diligence inmobiliaria tiene la ventaja de limitar las sorpresas posteriores a la inversión inmobiliaria. También tiene un problema: necesita tiempo. A veces el inversor inmobiliario no experimentado olvida en la negociación la principal regla de toda inversión: no apresurarse en llegar a un acuerdo sin valorar todos los riesgos que hay en juego.
La adquisición de bienes inmuebles requiere una Due Diligence intensiva para descubrir información clave que puede no ser fácilmente aparente o estar disponible al evaluar el valor de los inmuebles. Estos detalles ocultos pueden transformar una operación rentable en un caro fracaso.
La compra de un inmueble destinado a hotel requiere una minuciosa investigación en todos los ámbitos legales, económico/financieros y urbanísticos.
Es en este último, el urbanístico, en el que habrá que analizar la normativa que debe cumplir el activo ya en uso, además obviamente de la verificación y vigencia de la licencia de apertura de establecimiento, habrá que verificar que no exista ninguna contingencia urbanística que afecte al hotel y pueda conllevar desde importantes sanciones a una orden de derribo. Por ejemplo, en hoteles sitos en primera línea de playa, otra de las cuestiones que no debemos pasar por alto es que no esté afecto a la Ley de Costas, lo que debe acreditarse a través del pertinente certificado de titularidad expedido por dicho organismo público.
Los inversores también deben asegurarse de que una propiedad o edificio cumpla con las leyes actuales, pero también de las potenciales en el futuro. En este sentido, es parte esencial del hotel la vigencia de las diferentes licencias y permisos que se asocian a su actividad, y es imprescindible conocer las condiciones de mantenimiento de las mismas en el eventual cambio de titularidad del hotel. Igualmente, la revisión de afecciones urbanísticas que pudieran influir negativamente en el futuro de la actividad hotelera pudiendo incluso impedirla, supondrá un estudio necesario y pormenorizado que ofrezca garantías suficientes al comprador.
En el tema de los litigios y/o procedimientos administrativos en curso, incluso en fase prejudicial, debe ser objeto de análisis por cuanto su resultado, si es de la cuantía suficiente, pueda afectar la viabilidad de la compra. También los posibles procedimientos administrativos que se hayan incoado, estén en la fase que estén. Recordemos que el negocio hotelero es una actividad muy regulada donde intervienen distintas administraciones susceptibles de ejercer su potestad sancionadora: cuerpos de inspección de Sanidad o de Turismo, Agencia de Protección de Datos, etc…
En relación al urbanismo, una táctica inteligente es pasarse por el ayuntamiento para garantizar que el uso actual y previsto del inmueble cumpla con las regulaciones urbanísticas y las clasificaciones de uso del suelo.
La actividad turística de alojamiento es la ejercida por las empresas que presten servicios de hospedaje al público, mediante precio, de forma profesional y habitual, bien sea de modo permanente o temporal con o sin prestación de servicios complementarios. Por ejemplo en la Comunidad de Madrid, las diferentes modalidades de alojamiento turístico son:
- Apartamento Turístico.
- Hotel, pensión y turismo rural.
- Hostería (hostels).
- Vivienda de uso turístico.
- Campamentos de Turismo.
Continuando con el mismo ejemplo, estos serían los procedimientos a seguir en función de la situación del activo:
- Declaración Responsable. Para obras sobre actividad con licencia previa que no supongan modificación de actividad.
- Licencia Previa. En todos los caso de modificación y nueva implantación. Si las obras no son de las contenidas en el artículo 2.2 de la LOE 38/99 se podrá tramitar de forma conjunta una Declaración Responsables para iniciar las obras.
- Licencia de Primera Ocupación y Funcionamiento. Solicitadas con anterioridad a las OGLUA y que tras su comprobación no hayan obtenido resolución favorable.
En el caso concreto de las de licencias de actividad en el Ayuntamiento de Madrid, la necesitarán todos aquellos establecimientos destinados a proporcionar alojamiento temporal a las personas, tales como hoteles, hostales, albergues, campings, etc.
En este tipo de establecimientos deberá tenerse en cuenta toda la normativa de aplicación, debiendo prestar especial atención a:
- el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM),
- la Ordenanza General de Protección del Medio Ambiente Urbano (OGPMAU),
- el Código Técnico de la Edificación, en especial a sus Documentos Básicos de
- la normativa específica de aplicación del sector hotelero, como:
