El Parlamento de Cataluña, por medio de la Moción 84/XII, aprobada el 9 de mayo de 2019, instó al Gobierno de la Generalidad a impulsar de forma urgente la aprobación de medidas legislativas, en el marco del derecho civil de Cataluña, para permitir que Cataluña cuente con una regulación propia del contrato de arrendamientos urbanos y, en particular, dote a las administraciones públicas de las herramientas necesarias para limitar los incrementos de precios del alquiler de viviendas en zonas de fuerte demanda acreditada.
Mercado tenso de vivienda
En su primer artículo, el decreto declara como objetivo “regular la contención de rentas en los contratos de arrendamiento”, en aquellos casos que sea destinada a constituir la residencia permanente del arrendatario o esté situada en un área de mercado tenso. El mercado tenso queda definido como aquellas áreas de los municipios donde entra en riesgo el acceso a la vivienda de un modo asequible.
El Gobierno, por tanto, adquiere la potestad para aplicar las limitaciones a las zonas que considere oportunas, ateniendo a factores como el precio, aumento de la densidad demográfica, número de viviendas vacantes, siendo el departamento de la Generalitat en materia de vivienda y el Ayuntamiento, en el caso de Barcelona, los encargados de calificar una zona como tal. Para ello es necesario una memoria explicativa que acredite las circunstancias que han llevado a tal decisión, indicando además su duración y la obligatoria aplicación del índice de referencia de precios. De manera motivada, la declaración de un área como mercado tenso podrá excluir a aquellas viviendas de 150 metros cuadrados o más.
Régimen de contención de renta
La medida básica de este decreto, regulada en su artículo 6, impone una limitación del 10% respecto al índice de referencia de precios. En circunstancias excepcionales que hacen que el precio deba subir más allá de dicho margen, estas deberán ser justificadas, no pudiendo sobrepasar un 5% adicional. Por otro lado, los pisos de nueva vivienda cuentan con un límite del 20% vigente durante los cinco años posteriores a la finalización de la obra.
Por otro lado, el decreto hace también referencia a las viviendas alquiladas de manera previa a la declaración de mercado tenso de un área determinada. En estos casos, se permite que el propietario pueda mantener el precio anterior. En caso de producirse una novación del contrato, el mismo comenzará a aplicarse con las obligaciones recogidas en el nuevo Decreto ley.
Asimismo, las obras de mejora realizadas por el arrendador en la vivienda permiten elevar la renta en los términos establecidos en la ley, aún cuando se supere el límite que impone el artículo 6. Pese a ello, el cobro de cantidades indebidas por haber superado el límite otorga al inquilino el derecho de restituirle las cantidades abonadas en exceso.
Modificación del Código Civil catalán
El Decreto ley reserva las disposiciones finales para establecer las modificaciones del libro quinto del Código Civil catalán, relativo a los derechos reales de garantía, en los artículos dedicados a la figura de la prenda.
Para ello, realiza una nueva redacción de varios artículos, como el artículo 569-13, de requisitos de constitución, añadiendo en su tercer apartado la posibilidad de que la persona se libere de la obligación si paga a su acreedor antes de tener conocimiento de la prenda. Por otro lado, el artículo 569-15 añade la posibilidad de que un bien pignorado pueda volverse a pignorar, manifestando la condición de las prendas anteriores.
Finalmente, el artículo 569-20, relativo a la realización del valor del bien pignorado, añade la obligación de citar a la subasta a las personas deudoras y pignorantes, así como al resto de titulares de derechos reales sobre el bien.
