La valoración inmobiliaria trata de discernir el valor de una determinada propiedad, constituida generalmente por suelo, edificación o inmueble (suelo y edificio), a partir del análisis de los elementos que le son propios y que pueden afectar más directamente a su valor. Requiere un conocimiento preciso de los parámetros constructivos y cualitativos de la edificación, así como de los factores relativos a su ubicación y situación urbanística, entre otros aspectos, que caracterizan la zona en la que se encuentra. La valoración debe entenderse, por tanto, como un proceso de cálculo de un valor económico, establecido de acuerdo a unas metodologías de evaluación y a unas técnicas que tratan de construir un valor objetivo, atendiendo a las características propias del bien y de las características de su entorno.

En este sentido, la incorporación de técnicas estadísticas en los estudios de valoración facilita la selección de los factores más directamente vinculados al valor, así como en el establecimiento de criterios de evaluación ajustados a la realidad del mercado.

La incidencia de los aspectos espaciales que configuran el territorio a nivel económico, social, medioambiental y urbano son decisivos en la formación de rentas urbanas pues quedan internalizados en los valores inmobiliarios. En esta línea, las nuevas tecnologías de sistemas de información geográfica y territorial constituyen una herramienta primordial para el análisis y evaluación de los atributos urbanos, su disposición en el territorio. La utilización integrada de SIG (sistemas de información geográfica) y técnicas estadísticas de análisis de correlación adquieren una gran efectividad en la determinación del nivel de interacción del entorno en los valores inmobiliarios, constituyendo una gran ayuda para evaluar el impacto del contexto espacial sobre los valores urbanos.

Por otra parte, en la configuración del territorio en general intervienen un elevado número de agentes de carácter político, económico y social, que marcan el ritmo de crecimiento de la ciudad y dan lugar a una caracterización específica de unos terrenos frente a otros. En particular, dentro de cada núcleo urbano pueden apreciarse situaciones diferenciales significativas e incluso cuantificables económicamente entre propiedades aparentemente semejantes, diferencias que hacen referencia a las características físicas del inmueble y a la posición que ocupa en el ámbito.

En este marco, la valoración inmobiliaria constituye una nueva disciplina profesional en la que se combinan diferentes técnicas y metodologías de estudio que tratan de establecer el valor real de los diferentes productos inmobiliarios, especialmente de naturaleza urbana.

El valor real de un bien es el que lo cuantifica económicamente y de forma objetiva, atendiendo al conjunto de características cualitativas y cuantitativas del mismo y del entorno en el que se halla situado. En una economía de libre mercado el valor de los bienes viene fijado, por el equilibrio entre la oferta y la demanda, siendo la exploración del mercado, el procedimiento más adecuado para cuantificar el valor de un inmueble, por lo que debe estimarse el valor de mercado como único valor real en términos económicos.

Por otro lado en las Normas Internacionales de valoración 2007 encontramos que la valoración es el “proceso de estimación de valor”.  Entendiendo como valor: “Representa el precio más probable que compradores y vendedores establecerán para un bien o servicio que está disponible para su compra. El valor establece un precio hipotético o teórico, que será el que con mayor probabilidad establecerán los compradores y vendedores para el bien o servicio. De modo que el valor no es un hecho, sino una estimación del precio más probable que se pagará por un bien o servicio disponible para su compra en un momento determinado”.

El perfil profesional del valorador, integra el conocimiento de aspectos urbanísticos y demás factores económicos que configuran la ciudad, junto con una proximidad al sector de la edificación y a los costes de ejecución de la construcción.

NORMATIVA APLICABLE

Las valoraciones relativas a expropiaciones, ventas y sustituciones forzosas, así como en los casos de responsabilidad patrimonial de las administraciones públicas:

  •        Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo en relación con la Disposición final segunda del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que autorizó al Gobierno para proceder, en el ámbito de sus atribuciones, al desarrollo de la citada Ley.

La valoración para determinados fines en el mercado libre está regulada por las siguientes Órdenes y Reales Decretos (Esta legislación establece normas para el cálculo del valor de tasaciones de bienes inmuebles que potencien la calidad técnica y formal de las valoraciones, con el objetivo último de proteger más y mejor los intereses de terceros en sus condiciones de asegurados o inversores):

  • Real Decreto 775/1997 de 30 de Mayo, publicado en el BOE nº 141 del 13 de Junio de 1997, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación.
  • Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, publicado en el BOE nº 85 del 9 de Abril del 2003,  sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Sustituye y deroga a la Orden de 30 de Noviembre de 1994.
  • Modificación de la Orden ECO 805/2003 contenida en la Disposición Final Sexta del Real Decreto 1060/2015 de Ordenación, Supervisión y Solvencia de Entidades Aseguradoras.
  • La anterior Orden se modifica y complementa con la Orden EHA/3011/2007 de 4 de Octubre publicada en el BOE nº 249 del 17 de Octubre del 2007 y con la Orden EHA/564/2008 de 28 de Febrero publicada en el BOE nº 56 del 5 de Marzo de 2008.

(Este texto forma parte del Módulo 5-Apuntes de Valoración y fiscalidad inmobiliaria- del curso del que soy autor: NORMAS, TIPOS Y MODELOS DE CONTRATACIÓN INMOBILIARIA)