Usted debe seguir una serie de consejos y pasos para conseguir una vivienda en España, tanto en la búsqueda, como en la gestión y la compra de la misma. Además, posteriormente deberá añadir a lo ya realizado las contrataciones de los suministros (agua, electricidad, gas o teléfono) y el pago de algunas tasas para conseguir la retirada de residuos, o el permiso de paso de vehículos si es una vivienda unifamiliar.
También deberá pensar en la forma de pago, si va a ser al contado, o mediante préstamo hipotecario.
Búsqueda de una vivienda
Lo más usual, si es extranjero, es localizar una casa en zonas de costa en España, siendo además las zonas costeras del este y del sur las más demandadas, y las de las islas baleares las más caras, posiblemente por el clima, suave y soleado la mayor parte del año.
Lo más práctico es analizar las zonas y los precios de las viviendas a través de la red, visitando las múltiples páginas dedicadas a su exposición y venta, así como ferias, revistas o intermediarios en el propio país de origen. Aunque lógicamente, lo ideal es visitar la zona e, incluso, las viviendas y comprobar su estado, ubicación, etc…
Las inmobiliarias más destacadas desde mi opinión son:
Century21,Engel&Volkers,tecnocasa, lookandfind, aquitienesloquebuscas.com, inoutinmobiliaria.com, alfainmo.com, gilmar, eliteinmobiliaria, y hqrealty .
Es importante averiguar si las páginas que visitamos son de profesionales de verdad y de confianza. En España, dada la gran cantidad de operaciones que se han realizado en años anteriores, existe una gran profesionalidad, pero que puede verse oscurecida por las actuales ganas de vender.
Desde mi punto de vista los portales más interesantes son: fotocasa.es,idealista.com, pisos.com, urbaniza.com, portae, tucasa.com, inmonet, globaliza.com, facilisimo.com y yaencontre.com.
Debe analizar si la vivienda es de segunda mano o vendedor particular, si procede de un banco o de un promotor inmobiliario.
En este enlace encontrará todas las ofertas inmobiliarias procedentes de los bancos: https://www.inmobiliariabancaria.com/
Y si no la ha visitado, debe comprobar si está terminada o todavía en proyecto o construcción. Podrá negociar mejor si es de un particular, aunque en la actual coyuntura española podría negociarse con cualquiera. De una forma u otra siempre debe comparar casas y zonas similares para conocer el mejor precio posible a ofertar. No es interesante dejarse aconsejar por un solo vendedor. Repito, en España hay una gran cantidad de Agentes de la Propiedad lo suficientemente serios y experimentados para dar los mejores consejos.
Vivienda sobre plano o en construcción
Si la vivienda que le gusta la ha elegido sobre plano, quiere decir que no está terminada porque se está construyendo, porque no se ha comenzado, o ni siquiera tiene concedida la licencia de construcción. Todo esto es muy importante, y sobre todo en las actuales circunstancias, en las que no existe prácticamente crédito al promotor ni al consumidor final.
Si está en construcción deberán informarle y enseñarle su correspondiente licencia de obras (todavía vigente), y de los plazos de terminación de la misma y de la entrega para la posterior firma en notaría. Incluso informarle de qué empresa constructora la está ejecutando.
En el supuesto de que solo existan planos de su futura casa, la cosa se complica mucho. Aquí sí que será importante el que disponga de licencia de obras y que le informen de los plazos de inicio y final de las mismas; también sería muy importante que le informaran del banco que va a financiar las obras, si ese fuera el caso. Es importante saber que las licencias de obras tienen un plazo obligatorio que hay que cumplir, con la suma del aplazamiento con justificación.
Todo esto será muy importante para garantizar el depósito que usted realice como reserva para la futura compra y evitar posteriores problemas de devolución por no realización de las obras, etc…(Estafa por desvío de cantidades entregadas)
Lo correcto entonces es la firma de un contrato de reserva y el pago de una cantidad en el momento de la firma. También se incluirá en el contrato la forma de pago, del 20% aproximadamente del valor de la vivienda hasta la fecha de entrega. Legalmente, todas las aportaciones dinerarias deben estar avaladas por un banco (Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias).
Vivienda terminada de obra nueva
En el supuesto de que la vivienda esté terminada y sea de nueva construcción, teniendo la posibilidad de firmar la escritura inmediatamente, será importante que previamente le enseñen -como mínimo- la licencia de obras, el certificado de obra nueva, la licencia de primera ocupación y los boletines de los instaladores para contratar todos los suministros.
Es imprescindible que realice una visita y observe al detalle todas las posibles incidencias o incorrecciones que usted vea, y las anote en un documento que deberá firmar conjuntamente con el vendedor, el cual le deberá dar un plazo para su corrección.
En ambos casos, si está decidido por la vivienda, no está de más acudir al Ayuntamiento de la localidad a informarse acerca de la promoción en proyecto, realizándose o terminada.
Es muy importante que, previo a la compra -aunque se adjunte posteriormente a la escritura-, solicite una nota simple en el Registro de la Propiedad para confirmar la identidad de los propietarios y la existencia de cargas sobre la misma.
Vivienda de segunda mano
Si la vivienda es de segunda mano, quedará a su costa todo lo que no negocie, existiendo un plazo de seis meses para reclamar los vicios ocultos.
Podrá dar una señal en metálico para reservar dicha casa hasta firma de la escritura de compra. La señal suele ser del 10-20% del precio total en función de la cantidad. Es importante conocer que en estos contratos de arras, si el posible comprador no finaliza la operación, perderá la cantidad adelantada. Sin embargo, si el vendedor desiste de la venta, tendrá que devolver el doble de la cantidad depositada.
El titular o propietario
Antes de la firma, debe solicitar también una nota simple del Registro de la Propiedad (registropropiedad,registradores). La comprobación registral de las cargas que pueden afectar al inmueble viene recogida en el Decreto de 29 de diciembre de 1994 sobre Coordinación de Notarías y Registros en materia de seguridad en el tráfico inmobiliario.
Asimismo, debería ver la Escritura Pública de Propiedad del propietario, enterarse de la existencia de hipoteca sobre el inmueble (certificado de saldo pendiente de amortizar y último recibo satisfecho),pedir el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), el Certificado Catastral con planos identificativos de las parcelas o inmuebles, identificando la referencia catastral del mismo, fecha de alta en el Catastro, fecha de la última revisión del valor catastral con desglose de suelo y construcción, y en estas viviendas de segunda mano, el último recibo pagado de la comunidad de propietarios y de los suministros de agua, electricidad, el Certificado de eficiencia energética, etc…
No obstante a lo comentado en el párrafo anterior, para tener certeza de quien vende tiene realmente la capacidad suficiente para realizar la transmisión, se debe identificar al titular y sus características jurídicas, según sea persona física o jurídica.
Sirva como observación, que a la hora de la firma de la escritura, corresponderá al Notario (notariado.org) y sólo a él, bajo su responsabilidad, el juicio de la capacidad de la persona otorgante. Ni siquiera el Registrador de la Propiedad-con posterioridad- puede entrar a calificar el juicio de la capacidad emitido por el Notario autorizante.
Si la parte vendedora es una persona física, la labor del Notario será la de identificarle adecuadamente, conforme dispone el Reglamento Notarial, y enjuiciar su capacidad.
Si la persona física vendedora actúa por representación, habrá que justificar suficientemente las facultades representativas de la persona compareciente.
Según las circunstancias, deberá acreditarse la documentación que confirme:
-si es una persona física casada en régimen de gananciales, serán los dos cónyuges quienes deban otorgar la compraventa; en cualquier caso si es una trasmisión deberán comparecer los dos (Artículo 1323 del Código Civil).
-en el caso de residente o no residente, cobra especial importancia el uso de poderes otorgados ante Notario extranjero con Apostilla de la Haya.
-comprobar la capacidad (mayoría de edad, etc.)
-Si es una sociedad, análisis de la situación de la sociedad vendedora (quiebra o concurso de acreedores).
Compra de vivienda: trámites posteriores
Una vez adquirida la vivienda por medio de la escritura pública, hay que efectuar lo que se denomina ‘la gestión’ del documento:
1.- Abonar los impuestos correspondientes a la Comunidad Autónoma, para lo cual hay un plazo máximo de 30 días hábiles o un mes (según la Comunidad Autónoma) desde la fecha de la escritura, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente. Pasado ese plazo se incurre en demora y recargo. Si hay requerimiento de la Administración, además, impondrá una sanción económica.
Si la compraventa devenga I.V.A., por ejemplo porque se trate de una primera venta efectuada por el promotor, hay que pagar, aparte de ese I.V.A., que se entrega al mismo promotor para que lo ingrese en el Tesoro Público, el 1% o 1,5% (según la Comunidad Autónoma) del precio escriturado, en concepto de Actos Jurídicos Documentados. Si no se devenga es porque se trata de una segunda venta y por tanto se aplicará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales; entonces el porcentaje a satisfacer oscila entre el 6% y el 10% (según la Comunidad Autónoma) del precio.
2.- Inscribir la compra en el Registro de la Propiedad.
La escritura se puede presentar al Registro de la Propiedad telemáticamente por el notario si así se le solicita, lo cual es muy recomendable pues esta presentación da la garantía de la inmediatez y el bloqueo del Registro de la Propiedad a cualquier otro documento que pudiera perjudicarnos, como un embargo al comprador o una anotación preventiva de demanda al vendedor.
También la escritura se puede presentar al Registro de la Propiedad mediante copia autorizada por el notario en papel. Hay un plazo de seguridad para presentar en papel la copia autorizada firmada por el notario, previo pago del impuesto de Transmisión Patrimonial Onerosa o, en su caso, del de Actos Jurídicos Documentados. Una vez examinada por el registrador, este inscribirá la vivienda a nombre del comprador, y el notario entregará la copia de la escritura, con el cambio a su nombre en el registro.
3.-Comunicación a la Dirección General del Catastro. La declaración catastral es el instrumento por el que se pone en conocimiento del Catastro que se ha producido una modificación en el inmueble que afecta a su descripción catastral. Los otorgantes de la escritura de compraventa quedan obligados a presentar la correspondiente declaración catastral mediante el modelo 901-N. El plazo para presentar la declaración es de 2 meses desde el día siguiente al acto de otorgamiento y deberá presentarse en la Gerencia o Unidad local del Catastro o en la Delegación de Economía y Hacienda en que corresponda.
ADQUISICIÓN DE VIVIENDA EN ESPAÑA POR NO RESIDENTES
En España no existen restricciones al derecho de la propiedad, por lo que si una persona, no residente, tiene la intención de adquirir un bien inmueble en España, ostentará la propiedad en los mismos derechos que un ciudadano español.
Los pasos a seguir para adquirir un bien inmueble en España, a modo informativo y sin perjuicio de un estudio pormenorizado al caso concreto, son los que se detallan a continuación:
- Obtención del Número de Identificación de Extranjeros (NIE). Para la asignación de NIE, número personal, único, exclusivo e identificador del extranjero, que figurará en todos los documentos que se le expidan o tramite, deberá aportar la siguiente documentación:
- Impreso-solicitud normalizado (EX15), debidamente cumplimentado y firmado.
- Original y fotocopia del pasaporte completo, o documento de identidad, o título de viaje o cédula de inscripción en vigor.
- Comunicación de las causas económicas, profesionales o sociales que justifican la solicitud. Las solicitudes de NIE podrán presentarse en España, en la Oficina de Extranjeros o en la Comisaría General de Extranjería, personalmente por el interesado o a través de un representante con poder suficiente para ello, o en las Representaciones Diplomáticas u Oficinas Consulares españolas ubicadas en el país de residencia del solicitante. Todo documento público extranjero no comunitario deberá ser previamente legalizado y, en caso necesario, deberá estar traducido al castellano o lengua cooficial del territorio donde se presente la solicitud.
- Apertura de cuenta corriente bancaria.El adquirente debe, una vez obtenido el NIE, abrir una cuenta corriente bancaria en territorio español. La cuenta bancaria es necesaria para la acreditación de los medios de pago del adquirente en la compra de un inmueble, así como para el pago de los sucesivos gastos e impuestos. Para la apertura de la cuenta corriente, el banco solicitará al comprador, el NIE, el pasaporte en vigor y un documento oficial del país de origen debidamente traducido al castellano, en el que se certifique su actividad laboral a fin de poder conocer y justificar la procedencia de sus ingresos y su solvencia.
3.-Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): En caso de que el adquirente del bien resida fuera del territorio español, deberá satisfacer el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, imputando las rentas inmobiliarias derivadas de la propiedad de la finca. Se tomará como base imponible del Impuesto el 1,1% del valor catastral del bien, aplicándose sobre la cifra resultante el tipo de gravamen del 24%.
4.-Residencia en España para inversores con rentas iguales o superiores a los 500.000 euros. Los extranjeros no residentes en España que se propongan entrar en territorio español con el fin de realizar una inversión significativa de capital podrán solicitar el visado de estancia, o en su caso, de residencia para inversores. Se entenderá como inversión, entre otras, la adquisición de bienes inmuebles en España con una inversión de valor igual o superior a 500.000 euros por cada solicitante. La concesión del visado de estancia para inversores constituirá título suficiente para residir en España durante, al menos, un año. En caso de que se desee obtener el visado de residencia, deberá aportarse el certificado o certificados de dominio del Registro de la Propiedad que corresponda al inmueble o inmuebles adquiridos por valor igual o superior a 500.000 euros. La autorización inicial de residencia para inversores tendrá una duración de dos años. Una vez cumplido dicho plazo, aquellos inversores extranjeros que estén interesados en residir en España por una duración superior podrán solicitar la renovación de la autorización de residencia para inversores por el mismo plazo de dos años.
5.-Adquisición mediante sociedad mercantil. El comprador podrá adquirir el bien inmueble mediante la constitución de una sociedad mercantil española. La constitución se realizará mediante escritura pública otorgada ante Notario, la cual posteriormente deberá inscribirse en el Registro Mercantil así como proceder a la obtención de un Número de Identificación Fiscal (NIF) y la posterior liquidación de impuestos y gastos inherentes a la misma.
6.-Testamento. El no residente que haya adquirido un inmueble en España es recomendable que otorgue testamento ante Notario español en relación a los inmuebles que tenga sitos en España a fin de facilitar los trámites burocráticos en la transmisión de la titularidad de los mismos en el momento de su fallecimiento.
