Hipoteca
Si decide utilizar la hipoteca como forma de pago, debe visitar varias entidades financieras para que le oferten sus mejores condiciones y más ventajosas para usted. Debe analizar todas las ofertas y asegurarse de que todas las cláusulas financieras (capital del préstamo, amortización, número de cuotas, periodo de carencia, amortización anticipada, posible devolución parcial, posible cancelación anticipada, intereses, comisiones, tabla de pagos, gastos, intereses de demora y resolución anticipada) son las más adecuados y mejores para usted.
Los requisitos formales de la hipoteca más destacables son que debe constituirse obligatoriamente en escritura pública (ante Notario) y que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, momento en el que queda válidamente constituida.
Las hipotecas para no residentes son préstamos hipotecarios que se conceden a extranjeros que no tienen la residencia fiscal en España y desean adquirir una segunda residencia en nuestro país.
No hay que confundirlas con las hipotecas para extranjeros que residen en España, que son las mismas que para cualquier persona con nacionalidad española.
Las entidades financieras conceden entre un 50- 60 % del valor de tasación, aportando documentos similares a los españoles, Ingresos, rentas, Patrimonio, o cualquier documento que justifique su situación financiera.
http://www.bankimia.com/hipotecas-no-residentes y http://noticias.fotocasa.es/hipotecas-para-extranjeros-en-espana__11068.aspx
Escritura Pública
En el supuesto de compra con hipoteca, será la entidad bancaria la que se hará cargo del papeleo necesario y de la firma ante el Notario habitual con el que firmen los documentos.
Si no requiere crédito hipotecario y va a pagar en efectivo, podrá seguramente, a través del Agente de la Propiedad o Inmobiliario, localizar un Notario. Si la compra la ha realizado a un particular, sería interesante contratar un abogado que realice estas gestiones.
Se firmará la escritura matriz o documento original, que se quedará en la Notaría como anexo al protocolo. Se considerarán escrituras públicas, además de la matriz, las copias de esta misma, expedidas con ciertas formalidades para los interesados.
Las copias deberán ser libradas por el Notario en el plazo más breve posible para su inscripción en el Registro de la Propiedad y su presentación para la liquidación del IMPUESTO DE TRANSMISONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (30 días).
El día de la firma
Usted deberá recibir y comprobar:
El pago de las cuotas de la comunidad y copia de los estatutos.
Recibo del IBI.
Licencia de Primera Ocupación o Cédula de Habitabilidad.
Contratos de servicios y suministros.
Información sobre la vigencia del Seguro Decenal (Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación).
Garantías y certificados de los aparatos y electrodomésticos.
Llaves de vivienda y zonas comunes.
El Libro del Edificio, que debe entregarse a los usuarios finales del edificio, según establece el art. 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), es el conjunto de documentos gráficos y escritos que constituyen el archivo y registro del historial e incidencias técnicas, jurídicas y administrativas del edificio, y que permite poner a disposición del propietario del mismo o de la comunidad de propietarios, según se trate, los datos, información e instrucciones necesarias.
Obligaciones y derechos posteriores a la firma de la compraventa
¿Qué debo hacer después de firmada la escritura de compraventa?
Después de firmar la escritura pública se debe solicitar de inmediato su inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción es voluntaria (la Ley no la impone obligatoriamente), pero es muy recomendable obtenerla para lograr el adecuado grado de seguridad jurídica y las garantías que antes explicamos.
Junto con nuestra solicitud debemos presentar en el Registro copia auténtica de la escritura de compraventa. Esta presentación puede hacerse directamente en el Registro competente por razón de la situación de la finca, o bien mediante telefax desde la Notaría en cuya localidad se haya otorgado la escritura en casos de urgencia, o bien mediante una comunicación telemática remitida desde la Notaría en que se haya autorizado la escritura. Con ello se evita cualquier riesgo de fraude o doble venta durante el periodo de los cinco días con que cuenta el Notario para expedir la copia de la escritura.
Impuestos que gravan la compraventa de la vivienda
Para obtener la inscripción, además de pasar la calificación favorable del Registrador en su enjuiciamiento de legalidad del documento, debe realizarse el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la compraventa. Para determinar el importe de este tributo hay que distinguir entre compra a promotor (vivienda nueva) y compra a particular (segunda mano).
- a) En el caso de compra de vivienda nueva, el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), lo paga el comprador exclusivamente, es decir, en la primera entrega de la vivienda realizada por el promotor/constructor al comprador. Tiene un tipo impositivo del 4% sobre el precio escriturado (IVA superreducido exclusivamente hasta el 31 de diciembre de 2012. Si no hay prórroga, a partir del 1 de enero de 2013 será del 10%). En Canarias este impuesto se sustituye por elIGIC (Impuesto General Indirecto Canario) y tiene un tipo del 4,5%. Si compra una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda, también pagará el IVA al mismo tipo. Si la compra por separado, pagará el tipo general de IVA al 18%.
Además deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que grava la formalización de documentos públicos (notariales, mercantiles y administrativos) en transmisiones de inmuebles no exentas de IVA. Lo debe pagar el comprador del inmueble y el tipo impositivo oscila entre el 0,75% y el 2%, en función de la comunidad autónoma. Su base de cálculo en las hipotecas es la responsabilidad hipotecaria y, en la primera transmisión de compra de una vivienda, el precio que aparece en la escritura pública. La liquidación de este impuesto la puede hacer el propio interesado, o bien a través del Notario o de un gestor colegiado.
- b) En el caso de compra a un particular, es decir, cuando se trata de viviendas usadas o de segunda mano, o sucesivas (no las de vivienda nueva, que tributan por IVA), se grava con elImpuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Lo debe pagar el comprador de la vivienda y tiene un tipo impositivo que oscila entre el 6% y el 8%, en función de la comunidad autónoma. El impuesto debe abonarse ante la Delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente, siendo la base de cálculo el precio de compra que aparece en la escritura pública.
Otros impuestos en compra de vivienda nueva y de seguna mano
1) Transmisiones Patrimoniales Onerosas: tiene un tipo impositivo del 1% y se tributa cuando se solicita un préstamo hipotecario para financiar la adquisición de una vivienda nueva o usada.
2) Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía): es un impuesto municipal que grava el incremento del valor experimentado en los terrenos de naturaleza urbana desde su compra y hasta el momento de la venta. La plusvalía va a cargo del vendedor en caso de compraventas (una sentencia reciente del Tribunal Supremo ha ratificado que el promotor de viviendas nuevas no puede cargar la plusvalía sobre el comprador). En el caso de transmisión de vivienda por herencia o donación, el sujeto pasivo es quien adquiere la vivienda.
La base imponible resulta de multiplicar el valor catastral del terreno en el momento de la transmisión por los años que el vendedor haya sido propietario del mismo (con un máximo de 20 años) y por un porcentaje que debe determinar cada ayuntamiento, sin que pueda exceder de los siguientes límites: del 3,7% por un periodo de 1 a 5 años; del 3,5% de hasta 10 años; del 3,2% por un periodo de hasta 15 años y del 3% por un periodo de hasta 20 años.
Al resultado se le aplicará un tipo impositivo que aplican los ayuntamientos sin que pueda exceder del 30%. No se genera plusvalía cuando el periodo de propiedad haya sido inferior a un año. Igualmente, cuando el periodo de propiedad sea superior a los 20 años, se aplicará el 3%.
Se debe abonar en el plazo de 30 días hábiles a partir de la fecha de transmisión de la propiedad, excepto en el caso de herencias, que el plazo es de seis meses a partir de la fecha de defunción (prorrogables a un año si así se solicita por escrito dentro de los seis primeros meses).
3) Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): es un tributo municipal que grava el valor de los inmuebles de naturaleza rústica y urbana, situados en los respectivos municipios, y que la ley estipula que corresponde pagar al propietario del inmueble. El IBI se abona cada año y su tipo impositivo oscila entre el 0,4% y el 1,10% en función del municipio, aunque la mayoría de ayuntamientos aplican el máximo.
Derechos de los extranjeros en la compraventa.
La adquisición de una vivienda en España no garantiza la obtención de una autorización de residencia.
Para proceder con la compra de la vivienda, el extranjero deberá obtener con carácter previo un Número de Identificación de Extranjero (NIE). Ver apartado «Número de Identificación de Extranjero»:
http://www.investinspain.org/icex/cda/controller/interes/0,7931,5296169_6968480_6739290_0,00.html
Si el objetivo de la compra de vivienda es residir en España, una vez adquirida la vivienda, vea los requisitos necesarios en el apartado «Residir sin trabajar»:
http://www.investinspain.org/icex/cda/controller/interes/0,7931,5296169_6968462_6739290_0,00.html
¿A nombre de quien escriturar? Es una decisión personal, dado que en España las propiedades se pueden adquirir a nombre de personas físicas o Jurídicas, residentes o no en nuestro territorio, y los gastos de escritura no varían.
Las personas físicas adquieren las propiedades según el régimen conyugal de su país de origen y, aunque el matrimonio podrá comprar sin la comparecencia de los dos, no podrá hipotecar ni vender, a no ser que se disponga de un poder.
Una escritura de compra podrá realizarse a nombre de varias personas y en los porcentajes que ellos decidan.
